Ratgeber: Immobilien als Kapitalanlage

Sachliche Antworten auf die Fragen, die sich Kapitalanleger vor dem Kauf einer vermieteten Wohnung stellen – zu Rendite, Finanzierung, Steuern und Altersvorsorge. Ohne Renditeversprechen, mit Rechenwegen und den Risiken.

Kapitalanlage

• Immobilien als Kapitalanlage: wie es wirklich funktioniert
  Wie eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage funktioniert: Miete, Finanzierung, Abschreibung, Haltefrist und Risiken – sachlich erklärt, ohne Renditeversprechen.
• Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?
  Ob sich eine vermietete Eigentumswohnung lohnt, entscheiden Nettomiete, Finanzierung, Steuersatz und Haltedauer. Die ehrliche Prüfung in fünf Schritten.

Kauf

• Vermietete Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt
  Eine vermietete Eigentumswohnung kaufen: Mietvertrag, Unterlagen, Eigentümergemeinschaft, Finanzierung und Notartermin – was Käufer prüfen sollten.
• Worauf Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie achten sollten
  Lage, Zustand, Eigentümergemeinschaft, Mieter, Finanzierung und Steuer: die Checkliste für den Kauf einer vermieteten Anlageimmobilie.

Finanzierung

• Kaufnebenkosten bei einer Kapitalanlage-Immobilie
  Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler: welche Kaufnebenkosten beim Kauf einer vermieteten Wohnung anfallen und wie sie steuerlich behandelt werden.
• Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Kapitalanlage-Immobilie?
  Wie viel Eigenkapital eine vermietete Wohnung braucht: Kaufnebenkosten, Rücklage, Einfluss auf Zins und Rate – und warum Vollfinanzierung möglich, aber riskanter ist.

Rendite

• Wie viel Rendite bringt eine Eigentumswohnung?
  So berechnen Sie die Rendite einer vermieteten Eigentumswohnung: Bruttomietrendite, Nettomietrendite, Kaufpreisfaktor und Eigenkapitalrendite – mit Rechenweg und typischen Fehlern.

Steuern

• Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Vorsicht bei der Renovierung nach dem Kauf
  Renovierung nach dem Immobilienkauf: Wann Kosten sofort absetzbar sind und wann die 15-Prozent-Grenze aus § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG greift – mit Rechenbeispiel.
• Restnutzungsdauer-Gutachten: wann sich eine höhere Abschreibung begründen lässt
  Wann ein Restnutzungsdauer-Gutachten die Abschreibung erhöht, was BFH und BMF dazu sagen (Stand 2026), was es kostet und wo die Grenzen liegen.
• Sonderabschreibung nach § 7b EStG: was für neue Mietwohnungen gilt
  Sonder-AfA nach § 7b EStG: 5 Prozent über vier Jahre für neue Mietwohnungen – Bauantragsfrist bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit QNG, Baukostengrenze 5.200 €/m², Bemessung bis 4.000 €/m².
• Spekulationsfrist bei Immobilien: wann ein Verkauf steuerfrei ist
  Wann der Verkauf einer Immobilie steuerfrei ist: zehnjährige Spekulationsfrist nach § 23 EStG, Eigennutzung, Berechnung des Gewinns, AfA-Rückrechnung und Drei-Objekt-Grenze.
• Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?
  Wie hoch ist die Abschreibung bei vermieteten Immobilien? Lineare AfA nach Baujahr, Kaufpreisaufteilung, kürzere Nutzungsdauer, Denkmal-AfA und degressive AfA – mit Rechenbeispiel.

Altersvorsorge

• Altersvorsorge mit Immobilien: wie eine vermietete Wohnung zur Rente wird
  Wie eine vermietete Wohnung als Altersvorsorge funktioniert: Ansparphase, Tilgung bis zur Rente, Miete im Ruhestand, Steuern und Risiken – sachlich erklärt.
• Reicht die Rente aus dem Versorgungswerk?
  Ärzte, Zahnärzte, Apotheker, Anwälte, Architekten: wie Sie die Rente aus dem berufsständischen Versorgungswerk realistisch einschätzen und eine Versorgungslücke schließen.
• Rentenlücke berechnen: so finden Sie Ihre echte Zahl
  So berechnen Sie Ihre Rentenlücke selbst: Bedarf, Renteninformation, Steuern, Krankenversicherung und Inflation – mit Rechenbeispiel und den häufigsten Fehlern.

Vermögensaufbau

• Immobilie oder ETF – was passt für Ihren Vermögensaufbau?
  Vermietete Immobilie oder ETF-Sparplan? Kapitaleinsatz, Hebel, Steuern, Aufwand, Liquidität und Risiko im direkten Vergleich – und warum viele beides kombinieren.
• Welche Sachwertanlagen gibt es?
  Welche Sachwertanlagen gibt es? Immobilien, Aktien und Fonds, offene und geschlossene Immobilienfonds, REITs, Edelmetalle, Wald und Agrarland im Vergleich – mit Vor- und Nachteilen.
• Wie schützt man Vermögen vor Inflation?
  Wie Inflation Vermögen entwertet und welche Anlagen davor schützen können: Sachwerte, Aktien, Immobilien – und warum eine vermietete Wohnung kein Automatismus ist.

Berufsgruppen

• Kapitalanlage für Ärztinnen und Ärzte: was eine vermietete Wohnung leisten kann
  Kapitalanlage für Ärztinnen und Ärzte: Versorgungswerk, später Berufseinstieg, hoher Steuersatz und wenig Zeit – wann eine vermietete Wohnung passt und worauf zu achten ist.
• Kapitalanlage für Apothekerinnen und Apotheker
  Kapitalanlage für angestellte und selbstständige Apothekerinnen und Apotheker: Versorgungswerk, Apothekenfinanzierung, Klumpenrisiko und die Rolle einer vermieteten Wohnung.
• Kapitalanlage für Gutverdiener: was eine vermietete Immobilie beim hohen Steuersatz leistet
  Wie Gutverdiener mit vermieteten Immobilien Vermögen aufbauen: Grenzsteuersatz, Spitzensteuersatz 2026 ab 69.879 €, Wirkung von AfA und Zinsen, Risiken und typische Fehler.
• Kapitalanlage für Ingenieurinnen und Ingenieure
  Kapitalanlage für Ingenieurinnen und Ingenieure in Industrie und Planung: Gehaltsstruktur, gesetzliche Rente, Betriebsrente, Steuersatz und wann eine vermietete Wohnung passt.
• Kapitalanlage für Pilotinnen und Piloten
  Kapitalanlage für Pilotinnen und Piloten: früher Ruhestand, Übergangsversorgung, Lizenzverlust, Schichtdienst und Wohnsitzfragen – und wie eine vermietete Wohnung ins Gesamtbild passt.

Neu im Ratgeber

• Immobilien als Altersvorsorge für Ärzte und andere Freiberufler
  Ärzte nutzen Immobilien als Altersvorsorge. Erfahren Sie, wie Abschreibung und Werbungskosten die Steuerlast senken.
• So nutzen Sie steuerliche Vorteile bei vermieteten Immobilien
  Vermietete Immobilien bieten mehrere Möglichkeiten, Steuern zu sparen. Wir erklären, wie Abschreibung und Werbungskosten funktionieren.
• Mit Immobilien Vermögen aufbauen – die Chancen und Realitäten
  Vermietete Immobilien bieten Kapitalanlegern mehrere Wege zum Vermögensaufbau: Mieteinnahmen, Steuerersparnis und Wertzuwachs. Erfahren Sie, worauf es ankommt.
• Immobilien als Kapitalanlage in Schleswig-Holstein
  Vermietete Wohnungen in Schleswig-Holstein als Kapitalanlage. Informationen zu Rendite, Steuern und Finanzierung für Kapitalanleger.
• Welche Anbieter gibt es für Kapitalanlage-Immobilien?
  Kapitalanlage-Immobilien werden von spezialisierten Vermittlern angeboten. Erfahren Sie, worauf Sie bei der Wahl achten sollten.
• Wie Sie mit einer Mietimmobilie Ihre Rentenlücke schließen
  Eine vermietete Immobilie kann helfen, die Rentenlücke zu schließen. Wie das funktioniert und worauf Sie achten sollten.
• Immobilieninvestment in Deutschland: Wohnimmobilien als Anlageklasse
  Warum viele Anleger vermietete Wohnimmobilien in Deutschland als Baustein wählen, welche Rolle Lage und Bestand spielen und was steuerlich dahintersteht.
• Renditeimmobilie kaufen: was Rendite wirklich bedeutet
  Renditeimmobilie kaufen heißt verstehen, was Rendite meint: warum die Bruttomietrendite Kaufnebenkosten und Hausgeld ausblendet – und was zählt.
• Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Heidelberg
  Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Heidelberg: warum die Lage entscheidet, welche Rolle der Bestand spielt und was steuerlich dahintersteht.
• Immobilie als Kapitalanlage kaufen – Das müssen Sie wissen
  Vermietete Eigentumswohnungen als Geldanlage: Wie Sie vorgehen, welche Steuern anfallen und was Sie verdienen können.
• Denkmalimmobilie als Kapitalanlage: was die Abschreibung besonders macht
  Denkmalimmobilie als Kapitalanlage: wie die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG funktioniert, was mit dem Altbestand geschieht und worauf es beim Kauf ankommt.
• Sachwertanlage Immobilien: warum Beton zu den Sachwerten zählt
  Was eine Sachwertanlage in Immobilien ausmacht: der Unterschied zwischen Sachwert und Geldwert, was sie leistet – und was steuerlich dahintersteht.

Weitere Themen

• Rentenlücke schließen mit Immobilien
• Steuern sparen mit Immobilien
• Denkmal-AfA
• Vermögensaufbau mit Immobilien
• Medizinerrente
• Kapitalanlage in Mannheim