Lohnt sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Die Frage ist nicht ob, sondern für wen

„Lohnt sich das?“ lässt sich für eine Wohnung allein nicht beantworten – nur für eine Wohnung in Kombination mit einem Käufer. Dieselbe Wohnung kann für eine Ärztin mit hohem Steuersatz und 25 Jahren bis zur Rente gut passen und für jemanden, der in drei Jahren auswandern will, ein Fehler sein. Die folgenden fünf Prüfschritte helfen, das für die eigene Situation zu klären.

1. Was bleibt von der Miete übrig?

Starten Sie mit der Jahreskaltmiete und ziehen Sie ab, was der Eigentümer selbst trägt: den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage), eine Rücklage für die Wohnung selbst und einen Abschlag für Mieterwechsel. Das Ergebnis ist der Nettoertrag – die Zahl, mit der Sie weiterrechnen. Die Bruttomietrendite aus dem Exposé ist dafür nur der Ausgangspunkt.

2. Wie viel der Rate trägt der Mieter?

Stellen Sie den Nettoertrag der monatlichen Darlehensrate aus Zins und Tilgung gegenüber. Die Differenz zahlen Sie aus Ihrem Einkommen dazu. Das ist bei den meisten Kapitalanlagen in den ersten Jahren normal – entscheidend ist, dass der Betrag zu Ihrem Budget passt und Sie ihn auch in einem schlechten Jahr tragen können. Beachten Sie: Die Tilgung ist kein Verlust, sie baut Ihr Vermögen auf.

3. Was macht die Steuer daraus?

Abschreibung auf den Gebäudeanteil (§ 7 Abs. 4 EStG) und Werbungskosten wie Schuldzinsen (§ 9 EStG) mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung. Ergibt sich ein Verlust, wird er mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet. Je höher Ihr persönlicher Steuersatz, desto stärker fällt diese Entlastung aus. Bei niedrigem Einkommen ist der Effekt entsprechend kleiner – ein Steuervorteil allein macht eine schlechte Wohnung nie gut.

4. Passt die Haltedauer?

Kaufnebenkosten fallen sofort an und müssen sich erst verdienen. Außerdem ist ein Verkaufsgewinn nach § 23 EStG nur steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wer nicht sicher ist, die Wohnung so lange halten zu können, sollte vorsichtig sein.

5. Halten Sie Rückschläge aus?

Spielen Sie zwei Szenarien durch: sechs Monate ohne Miete und eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft. Wenn beides Sie nicht in Bedrängnis bringt, ist die Finanzierung tragfähig. Wenn doch, brauchen Sie mehr Rücklage oder ein kleineres Objekt.

Wann sich eine Eigentumswohnung eher lohnt

• Stabiles, gut planbares Einkommen und ein mittlerer bis hoher Steuersatz
• Rücklagen über die Kaufnebenkosten hinaus
• Anlagehorizont von zehn Jahren und mehr, idealerweise bis in den Ruhestand
• Eine Lage, in der dauerhaft Nachfrage nach Mietwohnungen besteht
• Ein gepflegtes Gemeinschaftseigentum ohne absehbaren Sanierungsstau

Wann eher nicht

• Wenn das Geld in wenigen Jahren gebraucht werden könnte
• Wenn die Rechnung nur mit dem Steuervorteil aufgeht
• Wenn keine Rücklage übrig bleibt
• Wenn der Kaufpreis nur mit einer auffallend hohen, kaum haltbaren Miete gerechtfertigt wird

Häufige Fragen

Welche Rendite ist bei einer Eigentumswohnung realistisch?

Das hängt stark von Lage, Kaufpreis und Zustand ab. Wichtiger als die Bruttozahl ist, was nach Hausgeld, Rücklagen und Finanzierung übrig bleibt. Wie man das sauber rechnet, steht im Beitrag Rendite einer Eigentumswohnung.

Ist eine Eigentumswohnung besser als ein ETF?

Anders, nicht besser. Die Wohnung nutzt Fremdkapital und Steuerregeln, ist aber illiquide und konzentriert. Ein ETF ist breit gestreut und jederzeit verkäuflich. Viele Anleger kombinieren beides – siehe Immobilie oder ETF.

Lohnt sich eine Eigentumswohnung bei hohen Zinsen noch?

Höhere Zinsen erhöhen die Rate und damit Ihre monatliche Zuzahlung. Gleichzeitig sind Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar, und Kaufpreise reagieren auf das Zinsniveau. Ob es passt, zeigt nur die Rechnung mit dem konkreten Objekt und Ihrem Einkommen.

Sollte ich lieber selbst einziehen oder vermieten?

Selbstnutzung spart Miete, bietet aber keine Abschreibung und keinen Abzug der Schuldzinsen. Vermietung bringt Einnahmen und steuerliche Abzüge, aber auch Vermieterpflichten. Es sind zwei verschiedene Ziele – Wohnen oder Vermögensaufbau.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.