Wie viel Rendite bringt eine Eigentumswohnung?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Drei Kennzahlen, drei Aussagen

Wer über die Rendite einer Wohnung spricht, meint oft verschiedene Dinge. Es lohnt sich, die Begriffe sauber zu trennen.

1. Bruttomietrendite

Formel: Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Ein Beispiel mit runden Zahlen: Eine Wohnung kostet 200.000 Euro und bringt 650 Euro Kaltmiete im Monat, also 7.800 Euro im Jahr. Die Bruttomietrendite beträgt 3,9 Prozent.

Die Bruttomietrendite ist gut zum schnellen Vergleich mehrerer Angebote. Sie enthält aber weder Kaufnebenkosten noch laufende Kosten und überschätzt den Ertrag deshalb immer.

2. Kaufpreisfaktor

Formel: Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Im Beispiel: 200.000 ÷ 7.800 ≈ 25,6. Der Faktor sagt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Er ist der Kehrwert der Bruttomietrendite und vor allem in Exposés und Marktberichten verbreitet.

3. Nettomietrendite

Formel: (Jahreskaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Im Beispiel: Der Eigentümer trägt im Jahr 1.200 Euro an nicht umlagefähigem Hausgeld und Rücklage. Die Kaufnebenkosten liegen bei 20.000 Euro. Dann ergibt sich (7.800 − 1.200) ÷ 220.000 = 3,0 Prozent.

Die Nettomietrendite ist die ehrlichere Zahl für den Ertrag des Objekts selbst – unabhängig davon, wie Sie es finanzieren.

Ihre persönliche Rendite: Eigenkapitalrendite

Für Sie als Anleger zählt am Ende, was aus Ihrem eingesetzten eigenen Geld wird. Dabei kommen weitere Faktoren hinzu:

• Finanzierung: Liegt der Darlehenszins unter der Nettomietrendite, erhöht der Kredit die Rendite auf Ihr Eigenkapital (Hebeleffekt). Liegt er darüber, senkt er sie.
• Tilgung: Jeder getilgte Euro erhöht Ihr Vermögen, auch wenn er monatlich zunächst als Zuzahlung erscheint.
• Steuern: Abschreibung (§ 7 Abs. 4 EStG) und Schuldzinsen (§ 9 EStG) mindern die Einkünfte aus Vermietung. Wie stark das wirkt, hängt von Ihrem Steuersatz ab.
• Wertentwicklung: Eine Wertsteigerung ist möglich, aber nicht planbar. Seriöse Rechnungen kalkulieren sie vorsichtig oder gar nicht ein.

Weil diese Faktoren so stark vom Einzelfall abhängen, ist eine Eigenkapitalrendite ohne Ihre konkreten Zahlen nicht seriös anzugeben.

Typische Fehler bei der Renditeberechnung

1. Nur die Bruttorendite betrachten und die Kaufnebenkosten vergessen.
2. Das gesamte Hausgeld abziehen – der umlagefähige Teil wird vom Mieter getragen.
3. Keine eigene Rücklage für Reparaturen in der Wohnung einplanen.
4. Mit einer erhofften statt der tatsächlichen Miete rechnen.
5. Den Steuervorteil als Rendite verbuchen, obwohl er vom eigenen Einkommen abhängt.

Häufige Fragen

Welche Mietrendite ist gut?

Das hängt von der Lage ab. In begehrten Großstadtlagen sind die Renditen niedriger, dafür ist die Nachfrage stabil. In kleineren Städten sind sie oft höher, das Leerstandsrisiko aber auch. Eine hohe Rendite ist nur gut, wenn sie dauerhaft erzielbar ist.

Ist die Tilgung Teil der Rendite?

Sie ist Vermögensaufbau, kein Ertrag des Objekts. Für Ihre Vermögensbilanz zählt sie aber mit: Mit jeder Rate gehört Ihnen ein größerer Teil der Wohnung.

Wie wirkt sich die Abschreibung auf die Rendite aus?

Sie senkt die Steuer auf die Mieteinnahmen und kann einen Verlust erzeugen, der andere Einkünfte mindert. Das verbessert Ihre Liquidität, ist aber kein Ertrag des Objekts selbst – siehe Abschreibung bei Immobilien.

Warum weicht meine Rendite von der im Exposé ab?

Exposés nennen fast immer die Bruttomietrendite. Ihre persönliche Rendite hängt zusätzlich von Nebenkosten, Finanzierung und Steuersatz ab.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.