Wie lange sollte ich eine Kapitalanlage-Immobilie halten?

Steuerlich ist die Zehnjahresfrist relevant: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, ist dieser in der Regel steuerpflichtig. Wirtschaftlich rechnen sich die Kaufnebenkosten ohnehin erst über einen längeren Zeitraum.

Wie viele Wohnungen brauche ich für ein Portfolio?

Es gibt keine Zahl, ab der ein Portfolio beginnt. Sinnvoller ist die Frage, welche monatliche Einnahme du im Ruhestand haben willst — daraus ergibt sich, wie viel getilgtes Eigentum dafür nötig ist.

Was passiert, wenn der Mieter auszieht?

Dann trägst du die Rate weiter, bis neu vermietet ist. Genau deshalb gehört eine Rücklage zum Konzept, und genau deshalb schauen wir beim Objekt zuerst auf die Mietnachfrage am Standort und nicht auf den Quadratmeterpreis.

Vermögensaufbau mit Immobilien

Vermögen entsteht bei Immobilien nicht durch einen guten Einkaufspreis, sondern durch vier Hebel, die über zwanzig Jahre gleichzeitig arbeiten. Wer nur auf einen davon schaut, rechnet falsch.

Die vier Hebel

Tilgung durch den Mieter. Ein erheblicher Teil der monatlichen Rate wird aus der Miete bedient. Jeder getilgte Euro erhöht dein Eigenkapital, ohne dass du ihn selbst zurücklegen musst.
Mietentwicklung. Mieten steigen über lange Zeiträume tendenziell mit dem Preisniveau, während die Kreditrate bei fester Zinsbindung gleich bleibt. Der Abstand zwischen beiden wächst.
Steuerliche Wirkung. Abschreibung und Schuldzinsen mindern das zu versteuernde Einkommen. Details: Steuern und Immobilien.
Wertentwicklung. Der unsicherste der vier — und deshalb der, auf den man sich am wenigsten verlassen sollte. Eine Rechnung, die nur mit Wertsteigerung aufgeht, ist keine Rechnung, sondern eine Hoffnung.

Warum die ersten Jahre sich nicht nach Vermögen anfühlen

Am Anfang ist wenig passiv und wenig Einkommen: Der überwiegende Teil dessen, was hereinkommt, geht in Zins, Tilgung und Hausgeld. Der Vermögenseffekt steckt in der Tilgung, und die ist in den ersten Jahren am kleinsten. Wer nach drei Jahren aussteigt, hat vor allem die Kaufnebenkosten bezahlt.

Die drei Fehler, die am meisten kosten

Zu wenig Rücklage. Eine defekte Heizung, ein Mietausfall, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft — das kommt, und es kommt selten gelegen.
Kaufen wegen der Steuer. Der Steuervorteil verbessert eine gute Investition. Eine schlechte rettet er nicht.
Standort nach Preis auswählen. Die günstigste Wohnung ist selten die mit der stabilsten Mietnachfrage. Was leer steht, spart keine Kosten, sondern verursacht sie.

Eine Wohnung oder mehrere

Die zweite Immobilie ist fast immer einfacher als die erste: Die Bank hat eine Vorgeschichte, du kennst den Ablauf, und die erste Wohnung bringt bereits eine Einnahme mit. Deshalb ist die erste Entscheidung die wichtigste — nicht, weil sie das meiste Vermögen schafft, sondern weil sie den Weg für die folgenden öffnet oder verbaut.

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Häufige Fragen

Wie lange sollte ich eine Kapitalanlage-Immobilie halten?: Steuerlich ist die Zehnjahresfrist relevant: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn verkauft, ist dieser in der Regel steuerpflichtig. Wirtschaftlich rechnen sich die Kaufnebenkosten ohnehin erst über einen längeren Zeitraum.
Wie viele Wohnungen brauche ich für ein Portfolio?: Es gibt keine Zahl, ab der ein Portfolio beginnt. Sinnvoller ist die Frage, welche monatliche Einnahme du im Ruhestand haben willst — daraus ergibt sich, wie viel getilgtes Eigentum dafür nötig ist.
Was passiert, wenn der Mieter auszieht?: Dann trägst du die Rate weiter, bis neu vermietet ist. Genau deshalb gehört eine Rücklage zum Konzept, und genau deshalb schauen wir beim Objekt zuerst auf die Mietnachfrage am Standort und nicht auf den Quadratmeterpreis.

Fünfzehn Minuten, dann weißt du, woran du bist

Kein Objekt, kein Verkaufsgespräch — erst deine Zahlen: Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen, Zeithorizont. Danach sagen wir dir, ob sich das für dich rechnet. Auch wenn die Antwort nein lautet.

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Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in deinem Fall auswirkt, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört mit deinem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.