Gilt die Denkmal-AfA auch, wenn ich selbst einziehe?

Dann greift nicht § 7i, sondern § 10f EStG — mit anderen Sätzen und als Sonderausgabe statt als Werbungskosten. Die hier beschriebenen 9 und 7 Prozent gelten für vermietete Objekte.

Woran erkenne ich, ob ein Objekt wirklich denkmalgeschützt ist?

Am Eintrag in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Formulierungen wie „denkmalähnlich“ oder „im historischen Stil“ in einem Exposé sind kein Denkmalschutz und begründen keine erhöhte Abschreibung.

Kann ich die Denkmal-AfA und die degressive AfA kombinieren?

Nein, die erhöhte Abschreibung nach § 7i und die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a schließen sich für denselben Gebäudeteil aus. Welcher Weg günstiger ist, rechnet der Steuerberater für den konkreten Fall.

Denkmal-AfA: die stärkste Abschreibung, die es im Immobilienbereich gibt

Bei denkmalgeschützten Objekten erlaubt das Einkommensteuergesetz eine Abschreibung, die weit über dem Normalfall liegt. Der Haken ist nicht der Steuersatz — der Haken ist, dass sie nur für einen Teil des Kaufpreises gilt und an Bedingungen hängt.

Wie hoch die Denkmal-AfA ist

Für vermietete Denkmalobjekte regelt § 7i Einkommensteuergesetz die erhöhte Abschreibung der Sanierungskosten:

Zeitraum	Abschreibung pro Jahr	Bezugsgröße
Jahr 1 bis 8	je 9 %	Sanierungsanteil
Jahr 9 bis 12	je 7 %	Sanierungsanteil
zusammen	100 %	in 12 Jahren

Parallel dazu läuft für die Altbausubstanz die normale lineare Abschreibung weiter — bei Gebäuden mit Baujahr vor 1925 sind das 2,5 Prozent pro Jahr, sonst 2 Prozent. Der Grundstücksanteil bleibt in beiden Fällen außen vor.

Der entscheidende Punkt: der Sanierungsanteil

Die 9 Prozent gelten nicht für den Kaufpreis, sondern für den Sanierungsanteil daran. Wie groß dieser Anteil ist, entscheidet, wie stark die Denkmal-AfA überhaupt wirkt. Bei saniertem Bestand liegt er je nach Objekt in einer breiten Spanne — und er ist die erste Zahl, nach der du beim Exposé fragen solltest, nicht die Rendite.

Drei Voraussetzungen, ohne die nichts davon gilt

Das Objekt steht unter Denkmalschutz nach dem jeweiligen Landesrecht.
Die Sanierungsmaßnahmen sind vor Beginn mit der Denkmalbehörde abgestimmt — nachträglich lässt sich das nicht heilen.
Es liegt eine Bescheinigung der Denkmalbehörde über die begünstigten Kosten vor. Ohne diese Bescheinigung erkennt das Finanzamt die erhöhte Abschreibung nicht an.

Für wen sich das rechnet — und für wen nicht

Die Denkmal-AfA wirkt über den persönlichen Steuersatz. Bei einem hohen Grenzsteuersatz ist der Effekt entsprechend groß, bei einem mittleren Einkommen deutlich kleiner. Deshalb ist das Thema typischerweise für Gutverdiener interessant und für andere selten das passende Instrument.

Und auch hier gilt der Satz, der über allem steht: Ein Denkmalobjekt an einem Standort ohne Mietnachfrage bleibt ein schlechtes Investment, egal wie gut die Abschreibung aussieht. Erst der Standort und die Miete, dann die Steuer.

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Häufige Fragen

Gilt die Denkmal-AfA auch, wenn ich selbst einziehe?: Dann greift nicht § 7i, sondern § 10f EStG — mit anderen Sätzen und als Sonderausgabe statt als Werbungskosten. Die hier beschriebenen 9 und 7 Prozent gelten für vermietete Objekte.
Woran erkenne ich, ob ein Objekt wirklich denkmalgeschützt ist?: Am Eintrag in der Denkmalliste des jeweiligen Bundeslandes. Formulierungen wie „denkmalähnlich“ oder „im historischen Stil“ in einem Exposé sind kein Denkmalschutz und begründen keine erhöhte Abschreibung.
Kann ich die Denkmal-AfA und die degressive AfA kombinieren?: Nein, die erhöhte Abschreibung nach § 7i und die degressive Abschreibung nach § 7 Abs. 5a schließen sich für denselben Gebäudeteil aus. Welcher Weg günstiger ist, rechnet der Steuerberater für den konkreten Fall.

Fünfzehn Minuten, dann weißt du, woran du bist

Kein Objekt, kein Verkaufsgespräch — erst deine Zahlen: Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen, Zeithorizont. Danach sagen wir dir, ob sich das für dich rechnet. Auch wenn die Antwort nein lautet.

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Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in deinem Fall auswirkt, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört mit deinem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.