Worauf Sie beim Kauf einer Anlageimmobilie achten sollten

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

1. Lage: Wer will hier in 20 Jahren wohnen?

Die Lage ist das Einzige, was Sie nach dem Kauf nicht mehr ändern können. Entscheidend ist nicht die schönste Aussicht, sondern die dauerhafte Nachfrage nach Mietwohnungen: Arbeitgeber in der Nähe, Hochschulen, Anbindung an den Nahverkehr, Einkaufsmöglichkeiten, Bevölkerungsentwicklung. Eine gute Lage verzeiht Fehler, eine schwache Lage bestraft auch ein schönes Objekt.

Prüfen Sie: Bevölkerungs- und Arbeitsmarktentwicklung der Stadt, Leerstand in der Umgebung, Mietspiegel.

2. Zustand: die Kosten der nächsten Jahre

Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, Keller – was hier in den nächsten Jahren fällig wird, zahlen Sie anteilig mit. Bei älteren Gebäuden lohnt eine Begehung mit einem unabhängigen Sachverständigen. Achten Sie auch auf die Wohnung selbst: Bad, Elektrik, Böden.

Prüfen Sie: Baujahr und letzte Modernisierungen, Energieausweis, Art und Alter der Heizung.

3. Eigentümergemeinschaft: das unterschätzte Risiko

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie sich in eine Gemeinschaft ein. Deren Zustand entscheidet über Ihre Kosten mit.

Prüfen Sie: Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Höhe der Erhaltungsrücklage, beschlossene oder diskutierte Sonderumlagen, Teilungserklärung.

4. Mieter und Miete

Bei einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den Mietvertrag unverändert. Eine zuverlässig zahlende Mieterin mit marktgerechter Miete ist oft mehr wert als eine theoretisch höhere Miete.

Prüfen Sie: Mietvertrag mit Nachträgen, Art der Miete (Staffel, Index, Vergleichsmiete), Zahlungsverlauf, Kaution, Vergleich mit dem örtlichen Mietspiegel.

5. Finanzierung mit Puffer

Planen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld ein und behalten Sie eine Rücklage. Rechnen Sie aus, wie viel Sie monatlich zur Rate zuschießen, und prüfen Sie, ob das auch bei sechs Monaten Mietausfall oder einer höheren Anschlussfinanzierung tragbar ist.

Prüfen Sie: Finanzierungszusage vor dem Notartermin, Zinsbindung, Sondertilgungsrechte, Ihre monatliche Zuzahlung im ungünstigen Fall.

6. Steuerliche Eckdaten

• Abschreibung: Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, mit 2,5 % (Baujahr vor 1925), 2 % (1925–2022) oder 3 % (ab 2023) nach § 7 Abs. 4 EStG. Eine sinnvolle Kaufpreisaufteilung ist deshalb wichtig.
• Werbungskosten: Schuldzinsen, Verwaltung und Reparaturen mindern nach § 9 EStG die Einkünfte aus Vermietung; die Tilgung nicht.
• Denkmal: Bei Baudenkmalen sind erhöhte Absetzungen nach § 7i EStG möglich – nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde und vorab abgestimmten Maßnahmen.
• Haltefrist: Ein Verkaufsgewinn ist nach § 23 EStG erst nach zehn Jahren steuerfrei.
• Renovierung: Instandsetzungen über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten in den ersten drei Jahren sind nicht sofort abziehbar.

Häufige Fragen

Was ist der häufigste Fehler beim Kauf?

Zu knapp zu kalkulieren: Nebenkosten unterschätzen, keine Rücklage behalten und mit einer erhofften statt der tatsächlichen Miete rechnen.

Neubau oder Bestand?

Bestand und Altbau sind im Einstieg oft günstiger und liegen in gewachsenen Lagen, brauchen aber mehr Instandhaltung. Neubau ist anfangs wartungsarm, aber teurer pro Quadratmeter. Entscheidend ist das konkrete Objekt.

Wie wichtig ist die Hausverwaltung?

Sehr. Eine gute Verwaltung hält das Gemeinschaftseigentum in Ordnung und rechnet sauber ab. Die Protokolle zeigen schnell, wie gut eine Anlage geführt wird.

Brauche ich einen Steuerberater vor dem Kauf?

Für die Kaufpreisaufteilung, geplante Renovierungen und die Frage, wie sich die Anlage auf Ihre Steuer auswirkt, ist ein Gespräch vorab sinnvoll.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.