Vermietete Eigentumswohnung kaufen: Schritt für Schritt

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Warum gerade eine vermietete Wohnung?

Für eine reine Kapitalanlage hat die bereits vermietete Wohnung einen klaren Vorteil: Sie bringt vom ersten Monat an Miete und einen belegbaren Mietvertrag. Sie müssen keinen Mieter suchen und haben keinen Leerstand zu Beginn. Dafür übernehmen Sie den Mieter so, wie er ist – mit seinem Vertrag, seiner Miethöhe und seiner Vorgeschichte. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Der Mietvertrag läuft unverändert mit Ihnen als neuem Vermieter weiter.

Schritt 1: Mietvertrag und Mieter prüfen

Lassen Sie sich den vollständigen Mietvertrag geben, inklusive aller Nachträge. Achten Sie auf Miethöhe, Art der Miete (Staffel-, Index- oder Vergleichsmiete), Nebenkostenregelung, Kaution und eventuelle Sondervereinbarungen. Fragen Sie nach dem Zahlungsverlauf der letzten Monate. Vergleichen Sie die Miete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete: Eine sehr hohe Miete ist auf Dauer oft nicht zu halten, eine sehr niedrige lässt sich wegen der Kappungsgrenze nur langsam anheben.

Schritt 2: Die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft

Bei einer Eigentumswohnung kaufen Sie einen Anteil an einem ganzen Haus. Deshalb gehören diese Unterlagen auf den Tisch:

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Was ist Sondereigentum, was gemeinschaftlich?
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: Stehen Sanierungen an, gibt es Streit?
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Wie hoch ist das Hausgeld, welcher Teil ist umlagefähig?
• Höhe der Erhaltungsrücklage: Reicht sie für absehbare Maßnahmen, oder droht eine Sonderumlage?
• Energieausweis und Angaben zur Heizung

Ein Blick in die Protokolle sagt oft mehr über eine Anlage als jedes Exposé.

Schritt 3: Die Zahlen rechnen

Rechnen Sie mit der tatsächlichen Miete, dem nicht umlagefähigen Hausgeld, einer eigenen Rücklage und den Kaufnebenkosten. Daraus ergibt sich, wie viel Sie monatlich zur Finanzierung zuschießen. Erst wenn diese Zahl zu Ihrem Budget passt, lohnt der nächste Schritt.

Schritt 4: Finanzierung klären

Holen Sie eine Finanzierungszusage ein, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Banken prüfen Einkommen, Bonität, Eigenkapital und das Objekt selbst; dafür brauchen sie dieselben Unterlagen wie Sie. Planen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln ein – siehe Kaufnebenkosten bei der Kapitalanlage.

Schritt 5: Notartermin und Übergabe

Der Notar entwirft den Kaufvertrag und schickt ihn Ihnen mindestens zwei Wochen vor dem Termin zu. Lesen Sie ihn in Ruhe und klären Sie Fragen vorher. Nach der Beurkundung wird eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen, danach zahlen Sie den Kaufpreis. Mit dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten stehen Ihnen die Miete zu, und Sie informieren den Mieter über die neue Kontoverbindung.

Steuerlich von Anfang an richtig

Ab dem Kauf erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Lassen Sie den Kaufpreis sinnvoll auf Gebäude und Grund und Boden aufteilen, denn nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben (§ 7 Abs. 4 EStG). Größere Renovierungen in den ersten drei Jahren können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten, wenn sie 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten übersteigen – dann sind sie nicht sofort abziehbar. Sprechen Sie größere Maßnahmen deshalb vorher mit Ihrem Steuerberater ab.

Häufige Fragen

Kann ich dem Mieter nach dem Kauf kündigen?

Eine Kündigung ist nur mit gesetzlichem Grund möglich, etwa Eigenbedarf – und für vermietete Wohnungen, die in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden, gelten teils mehrjährige Sperrfristen. Für eine Kapitalanlage ist das aber selten ein Thema: Der Mieter ist ja gewollt.

Darf ich die Miete nach dem Kauf erhöhen?

Nur im Rahmen des Mietvertrags und des Gesetzes, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete unter Beachtung der Kappungsgrenze. Rechnen Sie beim Kauf mit der aktuellen Miete, nicht mit einer erhofften.

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer?

Üblicherweise der Käufer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.

Brauche ich einen Gutachter?

Bei älteren Gebäuden oder Zweifeln am Zustand ist eine unabhängige Begehung sinnvoll. Die Kosten sind im Verhältnis zum Kaufpreis gering.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.