Wie viel Eigenkapital brauchen Sie für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Wofür Eigenkapital gebraucht wird

Eigenkapital hat bei einer Kapitalanlage drei Aufgaben. Es bezahlt die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision –, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren. Es kann einen Teil des Kaufpreises abdecken und damit den Kredit verkleinern. Und es dient als Rücklage, die nicht investiert wird, sondern für Reparaturen und Mietausfälle bereitsteht.

Wie Eigenkapital Zins und Rate beeinflusst

Banken schauen auf das Verhältnis von Kredit zum Wert der Immobilie (Beleihungsauslauf). Je weniger Sie leihen müssen, desto geringer ist das Risiko für die Bank – und desto günstiger ist meist der Zins. Mehr Eigenkapital bedeutet also einen kleineren Kredit und oft bessere Konditionen. Beides senkt die monatliche Rate und damit den Betrag, den Sie neben der Miete selbst zuschießen.

Vollfinanzierung: möglich, aber teurer

Eine Finanzierung von Kaufpreis und Nebenkosten ganz ohne Eigenkapital ist bei sehr guter Bonität teilweise möglich. Sie hat drei Nachteile: einen höheren Zins, eine höhere Rate und keinen Puffer. Eine Reparatur oder ein paar Monate Leerstand treffen Sie dann direkt. Für die meisten Anleger ist es deshalb vernünftig, mindestens die Nebenkosten selbst zu tragen.

Die Rücklage nicht vergessen

Ein häufiger Fehler: das gesamte Ersparte in den Kauf zu stecken. Behalten Sie bewusst eine Reserve – für eine defekte Therme, eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft oder einen Mieterwechsel. Diese Rücklage ist für Ihre Ruhe meist wichtiger als ein Zehntelprozent beim Zinssatz.

Einkommen und Bonität gehören dazu

Eigenkapital ist nur eine Seite der Rechnung. Die Bank prüft ebenso, ob Ihr laufendes Einkommen die Rate trägt, wie sicher es ist und welche anderen Verpflichtungen bestehen. Ein sicheres, hohes Einkommen kann weniger Eigenkapital teilweise ausgleichen; umgekehrt federt mehr Eigenkapital ein knapperes Einkommen ab.

Die steuerliche Seite

Schuldzinsen für die Finanzierung einer vermieteten Wohnung sind Werbungskosten nach § 9 EStG und mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung; die Tilgung dagegen nicht. Manche Anleger setzen deshalb nicht ihr gesamtes Kapital ein, sondern finanzieren bewusst einen größeren Teil. Ob das für Sie sinnvoll ist, ist eine Abwägung zwischen Sicherheit und Steuerwirkung und gehört mit einem Steuerberater besprochen.

Häufige Fragen

Geht eine Kapitalanlage ganz ohne Eigenkapital?

Bei sehr guter Bonität bieten manche Banken das an, aber zu schlechteren Konditionen und ohne Sicherheitspuffer. Für die meisten ist es sinnvoller, wenigstens die Kaufnebenkosten selbst zu zahlen.

Wie hoch sollte die Rücklage sein?

Eine verbreitete Orientierung sind einige Monatsmieten plus ein Betrag für Reparaturen in der Wohnung. Bei älteren Gebäuden oder einer niedrigen Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft eher mehr.

Zählt ein Bausparvertrag oder Depot als Eigenkapital?

Ja, verfügbares Vermögen kann als Eigenkapital eingesetzt oder von der Bank berücksichtigt werden. Ob es sinnvoll ist, ein Depot dafür aufzulösen, hängt von Kursgewinnen und Ihrer Gesamtplanung ab.

Ist mehr Eigenkapital immer besser?

Für die Sicherheit ja. Für die Rendite auf das eingesetzte Eigenkapital und die steuerliche Wirkung nicht zwingend. Es ist eine persönliche Abwägung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.