Kaufnebenkosten bei einer Kapitalanlage-Immobilie

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Was zu den Kaufnebenkosten gehört

Zum Kaufpreis kommen beim Erwerb einer Immobilie mehrere Posten hinzu, die Sie von Anfang an einplanen sollten. Sie werden in der Regel aus Eigenkapital bezahlt, weil Banken sie selten mitfinanzieren.

Grunderwerbsteuer

Der größte Posten. Die Höhe legt jedes Bundesland selbst fest; sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das Finanzamt verschickt den Bescheid nach der Beurkundung, und erst nach Zahlung wird die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Eintragung im Grundbuch erteilt.

Stand Oktober 2026. Die Sätze können sich durch Landesgesetze ändern; maßgeblich ist der Satz am Tag der Beurkundung.

Notar und Grundbuch

Für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Vormerkung, die Eigentumsumschreibung und die Grundschuld für die Bank fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz und liegen zusammen meist bei rund 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises.

Maklerprovision

Wird die Wohnung über einen Makler vermittelt, fällt häufig eine Käuferprovision an. Ihre Höhe ist verhandelbar und regional unterschiedlich. Bei Wohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, dürfen Käufer höchstens so viel zahlen wie der Verkäufer, wenn beide Seiten den Makler beauftragt haben.

Wie Kaufnebenkosten steuerlich wirken

Bei einer vermieteten Wohnung gehören die Kaufnebenkosten zu den Anschaffungskosten. Sie werden im Verhältnis von Gebäude zu Grund und Boden aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wird zusammen mit dem Kaufpreis über die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG verteilt; der Bodenanteil wirkt sich nicht über die Abschreibung aus. Die Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld sind dagegen Finanzierungskosten und als Werbungskosten nach § 9 EStG sofort abziehbar.

Weitere Kosten, die oft vergessen werden

• Bereitstellungszinsen der Bank, wenn das Darlehen spät abgerufen wird
• Kosten für eine Wertermittlung oder einen Bausachverständigen
• Eine erste Renovierung – Vorsicht: Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nicht sofort abziehbar.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Manche Banken finanzieren bei sehr guter Bonität bis zu 100 Prozent oder mehr, allerdings zu höheren Zinsen. In der Regel werden die Nebenkosten aus Eigenkapital bezahlt.

Sind Kaufnebenkosten sofort steuerlich absetzbar?

Größtenteils nicht. Sie erhöhen die Anschaffungskosten und wirken über die Abschreibung. Sofort abziehbar sind Kosten, die die Finanzierung betreffen, etwa für die Eintragung der Grundschuld.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Nach Erhalt des Steuerbescheids, meist wenige Wochen nach der Beurkundung. Ohne Zahlung wird das Eigentum nicht im Grundbuch umgeschrieben.

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Je nach Bundesland und Maklerprovision rund 7 bis 12 Prozent des Kaufpreises.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.