Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?

Das lässt sich ohne deine Zahlen nicht sagen, und jede Zahl ohne diese Angaben wäre geraten. Der Effekt hängt an deinem persönlichen Steuersatz, am Gebäudeanteil des Kaufpreises, am Baujahr und an der Finanzierung. Wir rechnen das mit dir durch; verbindlich einordnen darf es dein Steuerberater.

Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?

Nein. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt. Die Aufteilung wird üblicherweise im Kaufvertrag oder über ein anerkanntes Verfahren bestimmt.

Gilt die 3-Prozent-Abschreibung auch für eine gekaufte Bestandswohnung?

Nein. Die 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG gelten für Gebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden. Für ältere Gebäude bleibt es bei 2 Prozent, für Baujahre vor 1925 bei 2,5 Prozent.

Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?

Nein. Absetzbar sind die Schuldzinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensbildung — sie kostet Liquidität, senkt aber nicht das zu versteuernde Einkommen.

Steuern sparen mit Immobilien — was wirklich abziehbar ist

„Steuern sparen“ ist der Satz, mit dem die meisten zu uns kommen. Deshalb hier einmal nüchtern: Was das Gesetz tatsächlich hergibt, wo die Grenzen liegen und warum die Steuer allein nie der Grund für einen Immobilienkauf sein sollte.

Der Kern: Abschreibung auf das Gebäude

Bei einer vermieteten Immobilie darfst du das Gebäude über die Jahre abschreiben — den Grundstücksanteil nicht, denn Grund und Boden nutzen sich nicht ab. Wie hoch die Abschreibung ausfällt, steht in § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz und hängt am Baujahr:

Fertigstellung	Linearer AfA-Satz	Nutzungsdauer
vor dem 01.01.1925	2,5 % pro Jahr	40 Jahre
01.01.1925 bis 31.12.2022	2,0 % pro Jahr	50 Jahre
ab dem 01.01.2023	3,0 % pro Jahr	33⅓ Jahre

Für neu gebaute Wohngebäude gibt es zusätzlich die degressive Abschreibung nach § 7 Absatz 5a EStG: 5 Prozent vom jeweiligen Restwert, wenn der Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 liegt. Beim Kauf zählt dafür der Zeitpunkt des Kaufvertrags. Ein einmaliger Wechsel zur linearen Abschreibung ist möglich.

Was sonst noch abziehbar ist

Die Abschreibung ist der größte, aber nicht der einzige Posten. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zählen unter anderem dazu:

Schuldzinsen aus der Finanzierung — die Zinsen, nicht die Tilgung.
Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten, etwa Verwaltergebühr und Instandhaltungsrücklage nach tatsächlicher Verwendung.
Erhaltungsaufwand für Reparaturen am vermieteten Objekt.
Grundsteuer, soweit sie nicht auf den Mieter umgelegt wird.
Fahrtkosten, Kontoführung, Rechts- und Steuerberatung, soweit sie das Objekt betreffen.

Die Denkmal-Abschreibung als Sonderfall

Bei denkmalgeschützten Objekten kommt nach § 7i EStG eine deutlich höhere Abschreibung auf den Sanierungsanteil hinzu — acht Jahre lang je 9 Prozent, danach vier Jahre lang je 7 Prozent. Das gilt nur für den Sanierungsanteil und nur mit Bescheinigung der Denkmalbehörde. Ausführlich: Denkmal-AfA für Kapitalanleger.

Wo die Grenze liegt

Eine Immobilie senkt nicht die Steuer, sondern das zu versteuernde Einkommen — und das auch nur, solange die abziehbaren Kosten die Mieteinnahmen übersteigen. Wie groß der Effekt in Euro ist, hängt an deinem persönlichen Steuersatz. Bei jemandem im Spitzensteuersatz wirkt derselbe Abschreibungsbetrag deutlich stärker als bei einem mittleren Einkommen.

Und der wichtigste Satz zum Schluss: Eine Immobilie, die sich nur wegen der Steuer rechnet, rechnet sich nicht. Die Steuer verbessert eine gute Investition. Eine schlechte macht sie nicht gut. Wer dir etwas anderes erzählt, verkauft dir etwas.

Verwandt: Denkmal-AfA, Kapitalanlage in Mannheim, Kapitalanlage für Ärztinnen und Ärzte.

Häufige Fragen

Wie viel Steuern spare ich mit einer vermieteten Wohnung?: Das lässt sich ohne deine Zahlen nicht sagen, und jede Zahl ohne diese Angaben wäre geraten. Der Effekt hängt an deinem persönlichen Steuersatz, am Gebäudeanteil des Kaufpreises, am Baujahr und an der Finanzierung. Wir rechnen das mit dir durch; verbindlich einordnen darf es dein Steuerberater.
Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?: Nein. Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil. Der Anteil für Grund und Boden bleibt außen vor, weil er sich nicht abnutzt. Die Aufteilung wird üblicherweise im Kaufvertrag oder über ein anerkanntes Verfahren bestimmt.
Gilt die 3-Prozent-Abschreibung auch für eine gekaufte Bestandswohnung?: Nein. Die 3 Prozent nach § 7 Abs. 4 EStG gelten für Gebäude, die ab dem 01.01.2023 fertiggestellt wurden. Für ältere Gebäude bleibt es bei 2 Prozent, für Baujahre vor 1925 bei 2,5 Prozent.
Ist die Tilgung steuerlich absetzbar?: Nein. Absetzbar sind die Schuldzinsen, nicht die Tilgung. Die Tilgung ist Vermögensbildung — sie kostet Liquidität, senkt aber nicht das zu versteuernde Einkommen.

Fünfzehn Minuten, dann weißt du, woran du bist

Kein Objekt, kein Verkaufsgespräch — erst deine Zahlen: Einkommen, Eigenkapital, laufende Verpflichtungen, Zeithorizont. Danach sagen wir dir, ob sich das für dich rechnet. Auch wenn die Antwort nein lautet.

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Dieser Text ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in deinem Fall auswirkt, hängt von deiner persönlichen Situation ab und gehört mit deinem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.