Wie hoch ist die Abschreibung bei Immobilien?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Was die Abschreibung ist

Ein Gebäude nutzt sich ab. Das Steuerrecht erlaubt deshalb, die Anschaffungskosten des Gebäudes über viele Jahre als Werbungskosten zu verteilen – die Absetzung für Abnutzung, kurz AfA. Sie mindert die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, ohne dass jedes Jahr Geld abfließt. Gerade deshalb ist sie für Kapitalanleger so wichtig.

Die Sätze nach Baujahr

Maßgeblich ist das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes, nicht das Jahr Ihres Kaufs.

Nur das Gebäude, nicht der Boden

Der häufigste Rechenfehler: den gesamten Kaufpreis abzuschreiben. Grund und Boden nutzen sich nicht ab und werden deshalb nicht abgeschrieben. Der Kaufpreis samt Nebenkosten muss in einen Gebäude- und einen Bodenanteil aufgeteilt werden. Das Bundesfinanzministerium stellt dafür eine Arbeitshilfe bereit; eine nachvollziehbare Aufteilung im Kaufvertrag oder ein Gutachten können ebenfalls herangezogen werden. In teuren Innenstadtlagen ist der Bodenanteil oft hoch, was die Abschreibung entsprechend verringert.

Ein Rechenbeispiel

Kaufpreis einer Altbauwohnung, Baujahr 1910: 250.000 Euro, Kaufnebenkosten 25.000 Euro, Anschaffungskosten insgesamt 275.000 Euro. Angenommener Gebäudeanteil 75 Prozent = 206.250 Euro. Abschreibung: 206.250 × 2,5 % = 5.156 Euro pro Jahr, 40 Jahre lang.

Diese 5.156 Euro mindern die Einkünfte aus Vermietung. Wie viel Steuer das spart, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab.

Sonderfall 1: kürzere tatsächliche Nutzungsdauer

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann eine höhere Abschreibung angesetzt werden, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als der gesetzliche Zeitraum. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten. Das Finanzamt prüft solche Gutachten genau; eine Anerkennung ist nicht garantiert. Wer diesen Weg gehen will, sollte das vorab mit seinem Steuerberater abstimmen.

Sonderfall 2: Baudenkmal (§ 7i EStG)

Für Sanierungsaufwand an einem vermieteten Baudenkmal sind erhöhte Absetzungen möglich: acht Jahre lang bis zu 9 Prozent, danach vier Jahre lang bis zu 7 Prozent – nach zwölf Jahren ist der begünstigte Sanierungsanteil vollständig abgeschrieben. Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalbehörde, und die Maßnahmen müssen vor Beginn mit ihr abgestimmt sein. Der Altbausubstanz-Anteil wird normal nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.

Sonderfall 3: Neubau

Für neue Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 ist alternativ eine degressive Abschreibung von 5 Prozent vom jeweiligen Restwert möglich (§ 7 Abs. 5a EStG). Für bestimmte energieeffiziente Mietwohnungsneubauten kann zusätzlich eine Sonderabschreibung nach § 7b EStG in Betracht kommen, mit eigenen Bedingungen und Kostenobergrenzen.

Abschreibung und Verkauf

Bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren ist der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Dabei werden die bereits vorgenommenen Abschreibungen von den Anschaffungskosten abgezogen, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht. Nach Ablauf der zehn Jahre ist der Gewinn steuerfrei.

Häufige Fragen

Kann ich die Abschreibung frei wählen?

Nein. Die Sätze sind gesetzlich festgelegt. Abweichungen sind nur in den genannten Sonderfällen möglich.

Werden Renovierungen auch abgeschrieben?

Laufende Reparaturen sind in der Regel sofort als Werbungskosten abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben.

Was passiert, wenn die Abschreibung einen Verlust erzeugt?

Ein Verlust aus Vermietung wird grundsätzlich mit Ihren anderen Einkünften im selben Jahr verrechnet, etwa mit dem Gehalt. Dadurch kann sich Ihre Steuer insgesamt verringern.

Gilt die Abschreibung auch für selbst genutzte Wohnungen?

Nein. Abschreibung gibt es nur für Immobilien, mit denen Einkünfte erzielt werden. Für selbst genutzte Baudenkmale gibt es mit § 10f EStG eine eigene Regelung.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.