Immobilien als Kapitalanlage: wie es wirklich funktioniert

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Die vier Bausteine einer Kapitalanlage-Immobilie

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, kauft im Kern vier Dinge zugleich: eine laufende Einnahme (die Kaltmiete), eine Finanzierung (das Darlehen, das ein Teil der Miete mitträgt), eine steuerliche Wirkung (Abschreibung und Werbungskosten) und einen Sachwert, der langfristig im Wert steigen oder fallen kann. Ob sich das Ganze rechnet, entscheidet sich nicht an einem dieser Punkte allein, sondern an ihrem Zusammenspiel – und an Ihrer persönlichen Situation.

Baustein 1: die Miete

Die Kaltmiete ist die Grundlage. Die Bruttomietrendite – Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis – ist ein erster Vergleichswert, sagt aber wenig über das, was am Ende übrig bleibt. Davon gehen ab: das nicht umlagefähige Hausgeld (Verwaltung, Instandhaltungsrücklage), Rücklagen für Reparaturen in der Wohnung selbst und ein realistischer Abschlag für Mieterwechsel oder Leerstand. Erst nach diesen Abzügen sehen Sie, was die Wohnung tatsächlich erwirtschaftet.

Baustein 2: die Finanzierung

Die meisten Kapitalanleger finanzieren den Kaufpreis überwiegend mit einem Darlehen. Das hat zwei Seiten. Einerseits trägt die Miete einen erheblichen Teil von Zins und Tilgung, sodass mit vergleichsweise wenig eigenem Geld ein großer Sachwert aufgebaut wird. Andererseits entsteht eine feste Verpflichtung über viele Jahre, und nach Ablauf der Zinsbindung kann die Anschlussfinanzierung teurer werden. Eine solide Finanzierung hat deshalb immer einen Puffer: Rücklagen auf dem Konto und eine Rate, die Sie auch dann tragen könnten, wenn die Miete ein paar Monate ausbleibt.

Baustein 3: die Steuer

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig – gleichzeitig dürfen Sie die Kosten der Vermietung abziehen. Die wichtigsten Posten:

• Abschreibung (AfA) auf den Gebäudeanteil nach § 7 Abs. 4 EStG: 2,5 % jährlich für Gebäude mit Fertigstellung vor 1925, 2 % für 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Grund und Boden werden nicht abgeschrieben.
• Schuldzinsen, Verwaltungskosten, Reparaturen, Versicherungen als Werbungskosten nach § 9 EStG. Die Tilgung gehört nicht dazu – sie ist Vermögensaufbau, kein Aufwand.
• Sonderregeln für Baudenkmale (§ 7i EStG) und bestimmte Neubauten (§ 7 Abs. 5a und § 7b EStG).

Übersteigen die abziehbaren Kosten die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust, der mit anderen Einkünften – etwa dem Gehalt – verrechnet wird. Wie stark sich das auswirkt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab. Mehr dazu im Beitrag Abschreibung bei Immobilien.

Baustein 4: Zeit und Haltefrist

Immobilien sind eine langsame Anlage. Kaufnebenkosten von je nach Bundesland und Maklerprovision rund 7 bis 12 Prozent müssen sich erst einmal verdienen. Hinzu kommt § 23 EStG: Ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung ist nur dann steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mindestens zehn Jahre liegen. Wer realistisch früher verkaufen muss, sollte sich die Entscheidung gut überlegen.

Für wen es passt – und für wen nicht

Eine Kapitalanlage-Immobilie passt eher zu Ihnen, wenn Sie ein sicheres, gut planbares Einkommen haben, Rücklagen bilden können, einen Anlagehorizont von zehn Jahren und mehr haben und mit einem Sachwert leben können, den man nicht über Nacht verkauft.

Weniger geeignet ist sie, wenn Ihr Einkommen stark schwankt, Sie das Geld in wenigen Jahren wieder brauchen könnten oder schon eine kleine Reparatur Ihr Budget sprengen würde.

Die Risiken offen benannt

Mietausfall und Leerstand, unerwartete Sanierungen am Gemeinschaftseigentum, steigende Zinsen bei der Anschlussfinanzierung, Regulierung wie die Mietpreisbremse und eine Wertentwicklung, die in einzelnen Lagen auch negativ sein kann. Keines dieser Risiken spricht grundsätzlich gegen die Anlage – aber jedes gehört vor dem Kauf in die Rechnung.

Häufige Fragen

Wie viel Geld brauche ich für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Mindestens die Kaufnebenkosten sollten in der Regel aus Eigenkapital kommen, dazu eine Rücklage. Wie viel darüber hinaus sinnvoll ist, hängt von Einkommen, Bonität und Objekt ab – siehe Eigenkapital für die Kapitalanlage.

Spart eine Immobilie automatisch Steuern?

Nein. Abschreibung und Werbungskosten mindern die Einkünfte aus Vermietung. Ob dadurch Steuern auf andere Einkünfte sinken und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab und gehört mit einem Steuerberater geklärt.

Neubau oder Altbau?

Beides kann passen. Altbau ist oft günstiger im Einstieg und liegt in gewachsenen Lagen, bringt aber mehr Instandhaltung. Neubau hat anfangs wenig Reparaturbedarf und teils eigene Abschreibungsregeln, kostet dafür mehr pro Quadratmeter. Entscheidend ist das konkrete Objekt.

Wie lange sollte ich die Wohnung halten?

Mindestens zehn Jahre sind wegen der Kaufnebenkosten und der Frist aus § 23 EStG ein sinnvoller Planungsrahmen. Viele Anleger halten deutlich länger, oft bis in den Ruhestand.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.