Immobilie oder ETF – was passt für Ihren Vermögensaufbau?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Zwei grundverschiedene Werkzeuge

Ein ETF ist ein Anteil an einem großen Korb von Wertpapieren – etwa allen größeren Unternehmen der Industrieländer. Eine vermietete Wohnung ist ein einzelner Sachwert an einem einzigen Ort, den Sie meist zum Großteil auf Kredit kaufen. Beide können langfristig Vermögen aufbauen, aber sie tun es auf völlig verschiedene Weise.

Der Vergleich in sechs Punkten

Was für die Immobilie spricht

Der wichtigste Unterschied ist der Hebel: Bei einer Immobilie arbeiten Sie mit dem Geld der Bank, und ein Teil von Zins und Tilgung wird aus der Miete bezahlt. So entsteht über die Jahre ein Sachwert, den Sie allein aus Ihrem Sparbetrag nicht hätten kaufen können. Hinzu kommen die steuerlichen Abzüge: Die Abschreibung des Gebäudeanteils nach § 7 Abs. 4 EStG (2,5 % bei Baujahr vor 1925, 2 % bei 1925 bis 2022, 3 % ab 2023) und Werbungskosten wie Schuldzinsen nach § 9 EStG mindern die Einkünfte aus Vermietung. Und nach zehn Jahren Haltedauer ist ein Verkaufsgewinn nach § 23 EStG steuerfrei.

Ein unterschätzter Punkt ist die Disziplin: Eine Wohnung verkauft niemand an einem schlechten Börsentag aus Panik.

Was für den ETF spricht

Ein ETF ist breit gestreut – ein einzelnes Unternehmen kann scheitern, ein Weltindex als Ganzes kaum. Er ist liquide: Brauchen Sie Geld, verkaufen Sie Anteile. Er macht keine Arbeit: keine Heizung, keine Abrechnung, kein Mieterwechsel. Und er ist flexibel: Sie können die Sparrate jederzeit anpassen oder pausieren. Dafür schwankt sein Wert sichtbar, manchmal stark.

Die Kombination

Viele Anleger fahren gut damit, beides zu nutzen: Die Immobilie als langfristiger, kreditfinanzierter Baustein mit laufender Miete, der ETF als liquider Teil, an den man im Notfall herankommt. So mindert der ETF das Klumpenrisiko der Immobilie, und die Immobilie bringt einen Sachwert und einen Hebel, den ein Sparplan allein nicht hat.

Drei Fragen für Ihre Entscheidung

1. Wie lange können Sie das Geld entbehren? Unter zehn Jahren spricht viel gegen eine Immobilie.
2. Wie viel Aufwand wollen Sie tragen? Wer keinerlei Verwaltung möchte, ist mit ETFs oder einer guten Hausverwaltung besser bedient.
3. Wie hoch ist Ihr Steuersatz und wie sicher Ihr Einkommen? Beides beeinflusst, wie gut eine finanzierte Immobilie zu Ihnen passt.

Häufige Fragen

Was ist sicherer, Immobilie oder ETF?

Keines ist pauschal sicherer. Immobilienwerte schwanken weniger sichtbar, das Risiko ist aber auf einen Standort konzentriert und durch den Kredit gehebelt. Ein breiter ETF ist gestreut, schwankt dafür deutlich und sichtbar.

Kann ich eine Immobilie mit einem ETF-Depot finanzieren?

Ein Depot kann Eigenkapital für die Kaufnebenkosten liefern. Ob es sinnvoll ist, ein gewachsenes Depot dafür aufzulösen, hängt von Steuern auf Kursgewinne und Ihrer Gesamtplanung ab.

Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Immobilie eher als ein ETF?

Eine feste Grenze gibt es nicht. Je sicherer das Einkommen und je höher der Steuersatz, desto eher passt eine finanzierte Immobilie. Bei schwankendem Einkommen ist die Flexibilität des ETF ein großer Vorteil.

Was passiert im Ruhestand?

Ein ETF-Vermögen wird schrittweise entnommen und kann irgendwann aufgebraucht sein. Eine abbezahlte Wohnung liefert weiter Miete, solange sie vermietet ist. Mehr dazu unter Altersvorsorge mit Immobilien.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.