Altersvorsorge mit Immobilien: wie eine vermietete Wohnung zur Rente wird

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Das Prinzip in zwei Phasen

Altersvorsorge mit Immobilien folgt einem einfachen Muster, das sich über zwei bis drei Jahrzehnte erstreckt.

Phase 1 – Aufbau (Berufsleben): Sie kaufen eine Wohnung überwiegend mit einem Darlehen und vermieten sie. Die Miete deckt einen Teil von Zins und Tilgung, den Rest zahlen Sie aus Ihrem Einkommen zu. Abschreibung und Schuldzinsen mindern dabei die Steuer auf die Mieteinnahmen und können Ihre Steuer insgesamt senken.

Phase 2 – Ertrag (Ruhestand): Ist das Darlehen zum Renteneintritt getilgt, fallen Zins und Tilgung weg. Die Miete abzüglich der Kosten, die der Eigentümer trägt, steht Ihnen als zusätzliches monatliches Einkommen zur Verfügung.

Warum das Timing entscheidend ist

Der Kern der Strategie ist, dass die Finanzierung vor dem Ruhestand abgeschlossen ist. Daraus ergibt sich, warum ein früher Einstieg so viel ausmacht: Mit 35 haben Sie 30 Jahre Zeit zu tilgen, mit 55 nur noch zehn – und entsprechend höher müssen Rate oder Eigenkapital sein. Banken achten bei älteren Kreditnehmern genau darauf, dass die Tilgung zum Ruhestand passt.

Was im Ruhestand übrig bleibt

Von der Miete gehen auch im Ruhestand Kosten ab: der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, eigene Rücklagen für Reparaturen und gelegentlicher Leerstand bei Mieterwechsel. Zudem sind Mieteinnahmen steuerpflichtig und werden zusammen mit der Rente versteuert. Die Abschreibung läuft bei älteren Gebäuden je nach Kaufzeitpunkt noch weiter und mindert die Steuer, bei neu gekauften Altbauten etwa 40 Jahre lang.

Was eine Immobilie von einer Sparrate unterscheidet

Ein angespartes Depot wird im Ruhestand entnommen und ist irgendwann verbraucht, wenn man länger lebt als geplant. Eine vermietete Wohnung erzeugt dagegen eine laufende Einnahme, ohne dass das Vermögen dafür aufgezehrt wird. Die Miete orientiert sich über die Jahre am Mietniveau und schützt damit in gewissem Maß vor Inflation. Außerdem bleibt die Wohnung als Vermögen erhalten und kann vererbt oder später verkauft werden.

Die Kehrseite

• Klumpenrisiko: Ein Objekt, ein Standort. Entwickelt sich die Lage schlecht, trifft das die Vorsorge direkt.
• Illiquidität: Eine Wohnung lässt sich nicht teilweise verkaufen, wenn kurzfristig Geld gebraucht wird.
• Aufwand: Auch im Ruhestand ist Vermieten mit Arbeit verbunden – oder mit Kosten für eine Verwaltung.
• Instandhaltung: Ältere Gebäude brauchen Rücklagen, gerade im Alter, wenn das Einkommen sinkt.

Viele kombinieren deshalb eine Immobilie mit einem liquiden Wertpapierdepot.

Für wen sich diese Vorsorge eignet

Besonders gut passt sie für Menschen mit sicherem Einkommen, mittlerem bis hohem Steuersatz und mindestens 15 bis 20 Jahren bis zum Ruhestand – etwa Angestellte in festen Positionen, Beamte, Ärztinnen und Ärzte oder Ingenieure. Weniger geeignet ist sie bei schwankendem Einkommen, fehlenden Rücklagen oder sehr kurzem Zeithorizont.

Häufige Fragen

Wie viel Rente bringt eine vermietete Wohnung?

Das hängt von Miete, Kosten und Steuersatz im Ruhestand ab. Eine seriöse Zahl lässt sich nur für ein konkretes Objekt und Ihre Situation berechnen. Wie groß Ihre Lücke ist, zeigt der Beitrag Rentenlücke berechnen.

Bin ich mit 50 zu alt für eine Kapitalanlage-Immobilie?

Nicht grundsätzlich. Mit 50 brauchen Sie aber in der Regel mehr Eigenkapital oder eine höhere Tilgung, damit das Darlehen bis zum Ruhestand weitgehend zurückgezahlt ist.

Ist eine Immobilie besser als eine private Rentenversicherung?

Es sind unterschiedliche Instrumente. Die Immobilie bietet einen Sachwert und laufende Miete, aber Klumpenrisiko und Aufwand. Eine Rentenversicherung zahlt lebenslang, ist aber oft mit Kosten und geringer Flexibilität verbunden. Ein Vergleich lohnt sich im Einzelfall.

Was passiert, wenn die Wohnung im Ruhestand leer steht?

Dann fehlt die Miete, die laufenden Kosten bleiben. Eine Rücklage und eine gefragte Lage sind deshalb besonders für die Altersvorsorge wichtig.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.