Restnutzungsdauer-Gutachten: wann sich eine höhere Abschreibung begründen lässt

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Kurz beantwortet

Ist ein vermietetes Gebäude technisch oder wirtschaftlich früher verbraucht als die gesetzlichen 40 oder 50 Jahre, darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG über die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Den Nachweis führt ein Gutachten. Seit der Bundesfinanzhof 2024 Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung zugelassen hat und das Bundesfinanzministerium seine strengeren Vorgaben im Dezember 2025 aufgehoben hat, ist der Nachweis einfacher geworden – geprüft wird er trotzdem.

Worum es geht

Die normale Gebäudeabschreibung unterstellt eine Nutzungsdauer von 40 Jahren (Fertigstellung vor 1925, 2,5 Prozent pro Jahr) oder 50 Jahren (1925 bis 2022, 2 Prozent). Bei vielen älteren Häusern ist das unrealistisch: Leitungen, Dach, Fassade und Haustechnik sind womöglich in 20 oder 25 Jahren am Ende. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG erlaubt in diesem Fall, über die tatsächliche kürzere Restnutzungsdauer abzuschreiben.

Ein Beispiel: Beträgt die nachgewiesene Restnutzungsdauer 25 Jahre, liegt der jährliche AfA-Satz bei 4 Prozent statt 2 Prozent. Der Gebäudeanteil wird also doppelt so schnell steuerlich wirksam.

Was die Rechtsprechung sagt

BFH, 28.07.2021 (IX R 25/19): Der Steuerpflichtige darf sich jeder Darlegungsmethode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des Nachweises geeignet ist.
BFH, 23.01.2024 (IX R 14/23): Auch ein Gutachten, das die Restnutzungsdauer nach dem Modell der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bestimmt, kann als Nachweis dienen.
BMF-Schreiben vom 01.12.2025: Das Bundesfinanzministerium hat sein strengeres Schreiben vom 22.02.2023 vollständig aufgehoben. Die Verwaltung schreibt seither keine bestimmte Methode und keinen bestimmten Gutachtertyp mehr vor. Entscheidend ist, dass der Nachweis inhaltlich geeignet und nachvollziehbar ist und der Gutachter sachkundig.

Was ein brauchbares Gutachten enthält

Ortsbesichtigung oder belastbare Unterlagen zu Baujahr, Bauteilen und Modernisierungen
Eine nachvollziehbare Herleitung der Restnutzungsdauer, etwa über das Modernisierungsschema der ImmoWertV
Bezug zum konkreten Gebäude, nicht nur zu Durchschnittswerten
Angaben zur Qualifikation des Gutachters

Ein Gutachten, das ohne Bezug zum Objekt einen Wunschwert begründet, wird das Finanzamt nicht anerkennen.

Was es bringt – und was nicht

Die höhere Abschreibung erhöht die jährlichen Werbungskosten. Ob und wie viel Steuer das spart, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz und Ihren übrigen Einkünften ab. Zwei Punkte werden oft übersehen:

Die AfA wird nur vorgezogen, nicht vermehrt. Insgesamt wird nie mehr als der Gebäudeanteil abgeschrieben. Nach Ablauf der kürzeren Nutzungsdauer endet die Abschreibung.
Beim Verkauf innerhalb von zehn Jahren mindern die vorgenommenen Abschreibungen die Anschaffungskosten und erhöhen damit einen steuerpflichtigen Gewinn – siehe Spekulationsfrist bei Immobilien.

Wann es sich prüfen lässt

Bei älteren Bestandsgebäuden mit wenig oder lange zurückliegender Modernisierung
Bei einem nennenswerten Gebäudeanteil am Kaufpreis
Bei einem mittleren bis hohen persönlichen Steuersatz
Wenn Sie die Immobilie langfristig halten wollen

Bei frisch kernsanierten Gebäuden oder Neubauten gibt es in der Regel keinen Grund für eine kürzere Nutzungsdauer.

Ablauf in der Praxis

Unterlagen zum Gebäude sammeln: Baujahr, Modernisierungen, Energieausweis, Protokolle.
Gutachter beauftragen; die Kosten sind als Werbungskosten abziehbar.
Gutachten mit der Steuererklärung einreichen und den höheren AfA-Satz beantragen.
Mit Rückfragen des Finanzamts rechnen. Ohne Anerkennung gilt der Regelsatz.

Häufige Fragen

Was kostet ein Restnutzungsdauer-Gutachten?

Je nach Objekt und Anbieter meist einige hundert bis über tausend Euro. Die Kosten sind bei vermieteten Objekten als Werbungskosten abziehbar.

Kann ich das Gutachten auch Jahre nach dem Kauf noch einreichen?

Ja, eine kürzere Nutzungsdauer kann grundsätzlich auch später geltend gemacht werden. Die höhere AfA wirkt dann für noch offene Veranlagungsjahre. Klären Sie das Vorgehen mit Ihrem Steuerberater.

Gilt das auch für Eigentumswohnungen?

Ja. Maßgeblich ist das Gebäude, in dem die Wohnung liegt. Ihr Anteil am Gebäudewert wird über die kürzere Dauer abgeschrieben.

Ist eine Anerkennung garantiert?

Nein. Das Finanzamt prüft, ob das Gutachten nachvollziehbar und auf das Objekt bezogen ist. Die Erleichterungen seit 2024/2025 betreffen die Methode, nicht die Pflicht zum Nachweis.

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Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.