Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Vorsicht bei der Renovierung nach dem Kauf

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026

Die Regel in einem Satz

Nach § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG gehören Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden und ohne Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen, zu den Herstellungskosten.

Warum das wichtig ist

Reparaturen an einer vermieteten Wohnung sind normalerweise im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abziehbar – oder auf zwei bis fünf Jahre verteilbar. Werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten, wirken sie nur noch über die normale Abschreibung, also mit 2 bis 3 Prozent pro Jahr über Jahrzehnte. Der Unterschied in der Steuerwirkung der ersten Jahre ist erheblich.

Ein Rechenbeispiel

• Renovieren Sie in den ersten drei Jahren für 25.000 Euro netto, bleiben Sie unter der Grenze: Die Kosten sind sofort beziehungsweise verteilt abziehbar.
• Renovieren Sie für 30.000 Euro netto, wird die Grenze überschritten: Der gesamte Betrag – nicht nur der Teil über 27.000 Euro – wird zu Herstellungskosten und über die AfA verteilt.

Was zählt mit und was nicht

Zählt zur 15-Prozent-Grenze: - Instandsetzungen wie neue Böden, Bad, Fenster, Elektrik, Heizung in der Wohnung - Modernisierungen, die den Standard verbessern - Schönheitsreparaturen wie Malerarbeiten – nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs seit 2016 ebenfalls

Zählt nicht: - Jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsarbeiten - Aufwendungen für Erweiterungen (die sind ohnehin Herstellungskosten) - Ihr Anteil an Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft wird je nach Einzelfall einbezogen – das sollten Sie mit dem Steuerberater klären

Maßgeblich sind die Kosten ohne Umsatzsteuer, auch wenn Sie als Privatvermieter die Umsatzsteuer tatsächlich zahlen.

So planen Sie sinnvoll

1. Vor dem Kauf den Renovierungsbedarf realistisch einschätzen.
2. Gebäudeanteil kennen, denn nur daraus berechnet sich die Grenze.
3. Zeitlich staffeln: Was nicht dringend ist, kann nach Ablauf der drei Jahre erfolgen – dann gelten wieder die normalen Regeln.
4. Belege sammeln und Arbeiten klar beschreiben lassen.

Häufige Fragen

Ab wann laufen die drei Jahre?

Ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – also dem Zeitpunkt, ab dem Ihnen die Immobilie wirtschaftlich gehört.

Was passiert, wenn ich die Grenze erst im dritten Jahr überschreite?

Dann werden auch die Kosten der Vorjahre rückwirkend zu Herstellungskosten. Bereits ergangene Steuerbescheide können geändert werden.

Gilt die Regel auch für selbst genutzte Immobilien?

Nein. Sie betrifft Immobilien, mit denen Einkünfte erzielt werden. Bei Selbstnutzung sind Renovierungskosten ohnehin nicht als Werbungskosten abziehbar.

Kann ich Renovierungskosten auf mehrere Jahre verteilen?

Größere Erhaltungsaufwendungen dürfen auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV) – aber nur, solange sie nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.