Sachwertanlage Immobilien: warum Beton zu den Sachwerten zählt

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 24.10.2026

Eine Sachwertanlage ist eine Anlage in etwas Greifbares – ein Vermögensgegenstand, der aus sich heraus einen Wert hat, unabhängig vom Zahlungsversprechen eines Dritten. Immobilien gehören zu den bekanntesten Sachwerten. Wer eine Sachwertanlage in Immobilien sucht, sollte verstehen, was diesen Anlagetyp ausmacht und was er nicht leistet.

Sachwert gegen Geldwert

Der entscheidende Unterschied verläuft zwischen Sachwerten und Geldwerten. Ein Geldwert ist ein Anspruch auf eine bestimmte Summe – ein Sparguthaben, eine Anleihe, eine Lebensversicherung. Sein Nennbetrag ändert sich nicht, sein Gegenwert in Waren aber schon. Ein Sachwert dagegen ist die Sache selbst: eine Wohnung, ein Grundstück, ein Gebäude. Sein Wert hängt nicht an einem festen Betrag, sondern an dem, was die Sache am Markt gilt.

Diese Einordnung ist der ganze Kern des Begriffs. Eine vermietete Eigentumswohnung ist ein Sachwert, weil sie eine reale Nutzung hat: Menschen wohnen darin und zahlen dafür Miete. Sie ist nicht das Versprechen einer Zahlung, sondern die Quelle einer laufenden Nutzung.

Was eine Immobilie als Sachwert leistet – und was nicht

Ein Sachwert schwankt im Wert. Das ist keine Schwäche, sondern die Kehrseite dessen, dass er nicht an einen festen Nennbetrag gebunden ist. Lage, Zustand und Nachfrage bestimmen, was eine Immobilie wert ist, und diese Faktoren verändern sich. Wer einen Sachwert kauft, kauft also keine feste Zahl, sondern eine Sache mit allen Chancen und Risiken einer Sache.

Was sich seriös sagen lässt: Die Lage beeinflusst sowohl die Vermietbarkeit als auch den Werterhalt einer Wohnung stärker als jedes andere Merkmal. Eine dauerhaft gefragte Lage steht seltener leer. Konkrete Wertentwicklungen in Zahlen lassen sich nicht vorhersagen – wer das verspricht, verspricht etwas, das niemand wissen kann.

Die steuerliche Seite eines vermieteten Sachwerts

Anders als bei vielen Geldwerten steckt in einer vermieteten Immobilie eine steuerliche Komponente. Das Gebäude – nicht der Grund und Boden – kann abgeschrieben werden. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt die lineare Gebäudeabschreibung im Privatvermögen 2,0 % im Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3,0 % bei Fertigstellung ab dem 01.01.2023. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil; der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Laufende Aufwendungen mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Nach § 9 EStG zählen dazu unter anderem Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung – die Tilgung des Darlehens gehört nicht dazu. Und bei einem späteren Verkauf ist § 23 EStG zu beachten: Bei vermieteten Immobilien liegt die Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung bei zehn Jahren; innerhalb dieser Frist ist ein Gewinn steuerpflichtig.

Häufige Fragen

Ist jede Immobilie ein Sachwert?

Ja – eine Immobilie ist die Sache selbst und damit ein Sachwert. Ob sie als Anlage taugt, ist eine andere Frage; das hängt von Lage, Zustand und Preis des konkreten Objekts ab.

Schützt ein Sachwert automatisch vor Wertverlust?

Nein. Ein Sachwert ist nicht an einen festen Nennbetrag gebunden, aber sein Marktwert schwankt. Ein Sachwert kann steigen und fallen. Eine Garantie gibt es nicht.

Worin unterscheidet sich der Sachwert vom Geldwert konkret?

Der Geldwert ist ein Anspruch auf eine feste Summe, der Sachwert die reale Sache. Eine Anleihe zahlt ihren Nennbetrag zurück; eine Wohnung bleibt eine Wohnung, deren Wert der Markt bestimmt.

Welche Rolle spielt die Steuer beim Immobilien-Sachwert?

Bei Vermietung kann das Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben werden, und Aufwendungen mindern nach § 9 EStG die Einkünfte. Ob und wie sich das in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.

Dieser Beitrag gibt den Stand des Steuerrechts vom 14.09.2026 wieder und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe sich eine Regelung in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und gehört mit einem Steuerberater geklärt. Betongold Elite ist Immobilienvermittler, keine Steuerberatungsgesellschaft.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 24.10.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.