Wie Sie mit einer Mietimmobilie Ihre Rentenlücke schließen

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 02.11.2026

Wie die Mietimmobilie zur Rentenlücke beiträgt

Diese Ausgaben sind: Kredittilgung (falls Sie einen Kredit aufgenommen haben), Zinsen des Kredits, Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen, Grundsteuer, Versicherungen und eventuell Maklergebühren für Neuvermietungen. Nur die Zinsen und die anderen Aufwendungen können Sie nach § 9 EStG von den Mieteinnahmen abziehen, nicht die Tilgung. Das ist ein verbreiteter Rechenfehler.

Im Idealfall bleibt nach allen Ausgaben noch etwas übrig. Diesen Betrag können Sie sparen oder entnehmen. Das ist der Betrag, der tatsächlich zu Ihrer Rentenlücke beiträgt. Ob dieser Betrag groß genug ist, hängt vollständig von den konkreten Zahlen ab: vom Kaufpreis, vom Darlehenszins, von der Mietrendite und von den lokalen Nebenkosten. Diese Rechnung kann nur der Makler mit Ihnen gemeinsam durchführen, nicht ein Artikel.

Was die Steuer damit zu tun hat

Die Besteuerung der Mieteinnahmen wirkt sich unmittelbar darauf aus, wie viel Ihnen bleibt. Nach § 9 EStG mindern Schuldzinsen, Verwaltungsgebühren, Instandhaltung und ähnliche Aufwendungen die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung.

Zusätzlich können Sie das Gebäude nach § 7 Abs. 4 EStG abschreiben. Wie schnell das geht, hängt vom Baujahr ab. Ein Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 wird mit 2 % im Jahr abgeschrieben; ein Gebäude vor 1925 mit 2,5 %; ein neues Gebäude (ab 1. Januar 2023) mit 3 %. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden. Das ist der häufigste Fehler bei dieser Berechnung.

Eine höhere Abschreibung ist möglich, wenn der Makler ein Gutachten über eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer vorlegt. Bei den Objekten von Betongold Elite liegen Gutachten über eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren vor. Das ergibt nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine jährliche Abschreibung von 5,56 % des Gebäudeanteils. Allerdings wird dieses Gutachten vom Finanzamt geprüft, und eine Anerkennung ist nicht zugesichert. Ob sich der höhere Satz in Ihrer persönlichen Steuersituation auswirkt, hängt davon ab, ob Sie überhaupt Einkünfte zum Verrechnen haben. Das ist Steuerberatung im Einzelfall, und das muss Ihr Steuerberater mit Ihnen klären.

Eine besondere Regelung gilt für Baudenkmäler. Ist die Immobilie ein Baudenkmal und wurde saniert, können Sie den Sanierungsanteil nach § 7i EStG in zwölf Jahren vollständig abschreiben. Das sind acht Jahre lang je 9 % und danach vier Jahre lang je 7 %. Zwingende Voraussetzung ist eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde, und die Sanierung muss vorher mit der Behörde abgestimmt werden.

Abschreibungen sind eine echte Entlastung bei der Einkommensteuer, wenn Sie andere Einkünfte haben, gegen die Sie diese Verluste verrechnen können. Aber Vorsicht: Ein negatives Einkommen aus Vermietung entsteht nur, wenn Ihre Aufwendungen die Mieteinnahmen übersteigen. Das sollte ein bewusster Plan sein, nicht ein Rechenfehler.

Was Sie vor dem Kauf wissen müssen

Eine Immobilie ist nicht schnell wieder zu Geld gemacht. Wer sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, muss einen Gewinn nach § 23 EStG versteuern. Das ist ein wichtiges Risiko, das oft übersehen wird.

Die Mietrendite ist ein weiteres Thema, bei dem viel schiefgeht. Wenn Sie eine Immobilie mit Bruttomietrendite von 4 % kaufen, bedeutet das, dass die Jahreskaltmiete 4 % des Kaufpreises beträgt. Das ist nicht Ihr tatsächlicher Ertrag. Von dieser Quote müssen Sie erst Hausgeld, Nebenkosten, Verwaltung, Instandhaltung und Steuern bezahlen. Die Mietrendite sagt nichts über die tatsächliche Belastung aus.

Bei den Objekten von Betongold Elite gibt es eine Mietgarantie bis zur Erstvermietung. Das heißt, der Makler sichert Ihnen die Miete bis zur ersten Vermietung zu. Das ist ein echtes Argument, weil es das Risiko einer leeren Wohnung in der Startphase eliminiert. Die Miete danach durchzurechnen ist sinnvoll, aber nicht als Prognose in Zahlen — dazu braucht es ein individuelles Gespräch.

Das zentrale Problem einer Rentenlücke ist, dass sie sich erst im Alter zeigt. Das heißt, Sie müssen mit der Immobilie 30, 40 oder sogar 50 Jahre lang planen. Ein Kauf aus Bauchgefühl ist hier fehl am Platz. Sie brauchen eine transparente Rechnung über alle Jahrzehnte hinweg — mit realistischen Annahmen und ohne versteckte Hoffnungen.

Häufige Fragen

Muss ich den Kreditdarlehn vollständig bezahlen, bevor die Rente beginnt?

Nein. Viele Anleger haben noch einen Kredit, wenn die Rente beginnt. Wichtig ist, dass die Mieteinnahmen auch dann noch die Kreditrate und alle anderen Aufwendungen decken. Im Alter ist es aber angenehmer, ohne Schuldenlast zu leben. Das sollten Sie bei Ihrer Planung einkalkulieren.

Kann ich mir die Miete einfach selbst auszahlen?

Ja, aber das ist nicht das Ziel. Die Miete ist Einkommen aus Vermietung und unterliegt der Einkommensteuer. Ob die Miete am Ende zur Rentenlücke beiträgt oder nicht, hängt davon ab, was nach Steuern und Ausgaben übrigbleibt. Ein Konzept, bei dem Sie einfach kassieren und nicht nachrechnen, führt zu Überraschungen.

Ist eine Immobilie besser als andere Geldanlagen für die Rentenlücke?

Das ist eine persönliche Frage. Immobilien binden Kapital und sind illiquide — Sie bekommen Ihr Geld nicht schnell wieder. Dafür bieten sie monatliche Einnahmen und eine physische Absicherung. Welche Anlageklasse zu Ihnen passt, muss jeder für sich selbst entscheiden. Ein Gespräch mit einem Finanzberater ist sinnvoll.

Lohnt sich der Kauf, wenn die Miete gerade kaum die Nebenkosten deckt?

Das hängt davon ab, wie lange Sie planen. Wenn die Miete gerade die laufenden Kosten deckt, trägt sie nicht direkt zur Rentenlücke bei. Aber wenn Sie das Darlehen abbezahlen, sinken Ihre Ausgaben. Im Alter können Sie dann von einer Miete leben, die heute noch knapp wirkt. Das ist eine langfristige Rechnung, kein kurzfristiges Geschäft.

Kann der Makler mir sagen, wie viel Miete die Wohnung in zehn Jahren bringt?

Nein. Niemand kann das seriös vorhersagen. Der Makler kann Ihnen zeigen, was ähnliche Wohnungen heute bringen, und Sie können damit eine realistische Spanne annehmen. Eine konkrete Zahl für die Zukunft ist Wahrsagung, nicht Beratung. Ein guter Makler wird das ehrlich sagen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 02.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.