So nutzen Sie steuerliche Vorteile bei vermieteten Immobilien

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 07.11.2026

Abschreibung: Nur der Gebäudeanteil zählt

Für das Gebäude gelten unterschiedliche Sätze, je nachdem wann es fertiggestellt wurde. Ein Objekt mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 wird mit 2 % jährlich abgeschrieben, nach § 7 Abs. 4 EStG. Ein älteres Gebäude, fertiggestellt vor 1925, wird mit 2,5 % abgeschrieben. Ein neues Gebäude, fertiggestellt ab dem 01.01.2023, wird mit 3 % abgeschrieben.

Der Gebäudeanteil wird auf den Kaufpreis aufgeteilt. Der Makler oder der Verkäufer macht diese Aufteilung. Sie wird durch ein Gutachten gestützt, ist aber nicht beliebig. Rechtlich ist das Finanzamt der Prüfer, nicht der Käufer.

Unter bestimmten Bedingungen kann eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend gemacht werden. Liegt ein anerkanntes Gutachten vor, wird das Gebäude über diese Dauer abgeschrieben, nicht über die Pauschalwerte. Für Bestandsimmobilien kann sich daraus ein Satz von 5,56 % ergeben, nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das ist höher als die pauschalen 2 % oder 2,5 %, aber nicht sicher. Das Finanzamt prüft solche Gutachten und kann sie ablehnen. Ob ein erhöhter Satz im Einzelfall tatsächlich angewendet wird, hängt auch von der persönlichen Steuersituation des Eigentümers ab. Wer das als sichere Steuerersparnis bewirbt, macht aus einer Möglichkeit ein falsches Versprechen.

Spezialfall Baudenkmal: Erhöhte Absetzungen

Ein Baudenkmal kann unter günstigeren Bedingungen abgeschrieben werden, wenn es saniert wird. Nach § 7i EStG wird der Sanierungsanteil in den ersten acht Jahren mit je 9 % und in den folgenden vier Jahren mit je 7 % abgeschrieben. Nach zwölf Jahren ist dieser Anteil vollständig abgeschrieben.

Voraussetzung ist eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Das ist nicht optional. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein. Wer zuerst saniert und dann fragt, verliert die Begünstigung.

Der Altbaubestand selbst wird weiterhin nach den normalen Sätzen des § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben. Die erhöhten Sätze gelten nur für den Sanierungsanteil.

Werbungskosten: Das tägliche Geschäft

Neben der Abschreibung können laufende Aufwendungen die Mieteinnahmen mindern. Nach § 9 EStG sind das Werbungskosten. Sie beinhalten Schuldzinsen des Darlehens, Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen, Versicherungen und Maklergebühren. Die Tilgung des Darlehens ist keine Werbungskosten, sondern eine Vermögensumwandlung.

Der Schuldzins hat besonderes Gewicht. In den ersten Jahren einer Finanzierung ist der Zinsanteil bei gleicher Rate höher als in späteren Jahren. Wer mit Fremdkapital arbeitet, kann also zunächst höhere Aufwendungen geltend machen. Das ändert sich, wenn die Schuld abgebaut wird.

Instandhaltungskosten sind oft unkalkulierbar. Ein Dach hält 30 Jahre, eine Heizung 15 bis 20 Jahre. In manchen Jahren fallen keine wesentlichen Kosten an, in anderen Jahre hohe. Deswegen wird häufig eine Rücklage gebildet. Diese Rücklage ist selbst keine Werbungskosten, aber sie mindert nicht die Steuerersparnis — sie ist eine Rückstellung für künftige notwendige Ausgaben.

Veräußerung: Die Zehn-Jahre-Regel

Wer eine vermietete Immobilie kauft und später verkauft, muss unter einer Bedingung Gewinne versteuern. Nach § 23 EStG ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn die Immobilie weniger als zehn Jahre in Besitz ist. Der Zeitpunkt der Anschaffung und der Veräußerung entscheiden.

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn. Das ist ein echtes Argument für längere Haltedauern. Wer die Immobilie als Altersvorsorge betrachtet, profitiert davon. Wer schneller verkaufen muss oder will, sollte von Anfang an damit rechnen, dass Gewinne besteuert werden.

Diese Regel gilt nur für vermietete Immobilien. Für selbst bewohnte Immobilien entfällt nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG die Besteuerung des Veräußerungsgewinns, unabhängig vom Zeitraum.

Häufige Fragen

Was ist der größte Unterschied zwischen Abschreibung und laufenden Werbungskosten?

Abschreibung ist eine buchhalterische Verteilung des Kaufpreises über viele Jahre. Sie vermindert die Steuerlast, kostet aber kein Geld. Werbungskosten sind reale Ausgaben: Sie geben Geld aus und mindern gleichzeitig die Steuerlast. Deswegen wirken Werbungskosten unmittelbarer.

Kann ich die Abschreibung selbst ausrechnen?

Die Abschreibung hängt von der genauen Aufteilung des Kaufpreises in Boden und Gebäude ab. Diese Aufteilung machen Verkäufer oder Makler, gestützt auf Gutachten. Sie können die Rechnung nachvollziehen, sollten sie aber mit einem Steuerberater besprechen. Der Steuerberater prüft auch, ob ein Gutachten über kürzere Nutzungsdauer für Sie relevant ist.

Muss ich als Eigennutzer andere Steuerregeln beachten als als Vermieter?

Ja, deutlich andere. Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnen, entfallen fast alle Werbungskosten. Es gibt aber andere Regelungen: § 10f EStG sieht für selbst bewohnte Baudenkmale erhöhte Absetzungen vor. Das ist ein anderes Instrument als die Vermietung. Die Regeln überschneiden sich nicht eins zu eins.

Ab wann lohnt sich die Abschreibung für mich?

Das hängt von Ihrem Gesamteinkommen und Ihrem Grenzsteuersatz ab. Ein Steuerberater kann das ausrechnen. Für eine erste Überlegung: Je höher Ihr Einkommen, desto mehr ist Ihnen eine Steuerersparnis wert. Niedrigere Einkommen profitieren weniger von Abschreibungen.

Gibt es einen Unterschied zwischen den Objekten von Betongold Elite?

Die Objekte unterscheiden sich nach Baujahr und Sanierungsstand. Ein Baudenkmal von 1912 wie die Stamitzstraße 7 in Mannheim kann unter § 7i EStG abgeschrieben werden, wenn es saniert wird. Ein Neubau von 2023 unterliegt anderen Sätzen als ein älterer Bestand. Die genauen Möglichkeiten klären wir in einem Beratungsgespräch mit Ihnen. Sie können uns unter 0157 78829970 oder info@betongold-elite.de erreichen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 07.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.