Renditeimmobilie kaufen: was Rendite wirklich bedeutet

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 30.10.2026

Bruttomietrendite ist nicht die Rendite

Die am häufigsten genannte Zahl ist die Bruttomietrendite: die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis. Sie ist einfach zu rechnen und deshalb beliebt – aber sie beschreibt nicht, was am Ende übrig bleibt. Denn sie lässt zwei ganze Blöcke außen vor.

Erstens die Kaufnebenkosten. Zum Kaufpreis kommen beim Erwerb weitere Kosten hinzu, die die tatsächlich eingesetzte Summe erhöhen. Die Bruttomietrendite rechnet aber nur gegen den reinen Kaufpreis. Damit erscheint die Zahl höher, als das eingesetzte Kapital es rechtfertigt.

Zweitens die laufenden Kosten. Von der Kaltmiete gehen Verwaltung, Instandhaltung und der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds ab. Was der Eigentümer davon behält, ist deutlich weniger als die Kaltmiete. Die Bruttomietrendite ignoriert das vollständig.

Kurz: Die Bruttomietrendite ist eine Kennzahl zum groben Vergleich, kein Ertrag, den man einstreicht. Wer sie für die tatsächliche Verzinsung seines Kapitals hält, verrechnet sich systematisch nach oben. Genau deshalb nennen wir an dieser Stelle keine Prozentzahl – eine seriöse Renditeangabe entsteht erst am konkreten Objekt, mit allen Kosten.

Was in eine ehrliche Rechnung gehört

Eine belastbare Betrachtung stellt der Miete alle Kosten gegenüber: Kaufnebenkosten beim Erwerb, laufende Bewirtschaftung, Rücklagen für Instandhaltung und – falls finanziert – die Zinsen. Erst dann zeigt sich, ob das Objekt trägt. Diese Rechnung lässt sich nicht pauschal führen; sie hängt vom einzelnen Objekt ab.

Was sich allgemein sagen lässt: Die Lage beeinflusst sowohl die Vermietbarkeit als auch den Werterhalt. Eine Wohnung, die dauerhaft gefragt ist, steht seltener leer, und Leerstand ist der stille Renditekiller, den keine Bruttorechnung abbildet.

Die steuerliche Seite

Ein Teil des Ergebnisses entsteht steuerlich. Wer vermietet, kann das Gebäude abschreiben: Nach § 7 Abs. 4 EStG sind das im Privatvermögen 2,0 % im Jahr bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022, 2,5 % bei Fertigstellung vor 1925 und 3,0 % bei Fertigstellung ab dem 01.01.2023. Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil; der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben.

Laufende Aufwendungen mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nach § 9 EStG zählen dazu unter anderem Schuldzinsen, Verwaltung und Instandhaltung – die Tilgung des Darlehens hingegen nicht. Handelt es sich um ein Baudenkmal, kommen die erhöhten Absetzungen nach § 7i EStG auf den Sanierungsanteil in Betracht: acht Jahre lang je 9 %, danach vier Jahre lang je 7 %, mit Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde und vorheriger Abstimmung der Maßnahmen.

Beim Verkauf ist § 23 EStG zu beachten: Bei vermieteten Immobilien liegt die Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung bei zehn Jahren; innerhalb dieser Frist ist ein Gewinn steuerpflichtig. Diese Frist gehört in jede Überlegung zur Haltedauer.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?

Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum reinen Kaufpreis. Die Nettobetrachtung zieht Kaufnebenkosten und laufende Kosten ab und stellt der Miete das tatsächlich eingesetzte Kapital gegenüber. Nur die zweite Rechnung sagt etwas über den echten Ertrag.

Warum wird hier keine konkrete Rendite in Prozent genannt?

Weil eine belastbare Zahl nur am konkreten Objekt entsteht – mit Kaufnebenkosten, Hausgeld, Rücklagen und, falls vorhanden, Finanzierungskosten. Eine pauschale Prozentzahl im Text würde eine Genauigkeit vortäuschen, die es ohne diese Angaben nicht gibt.

Zählt das Hausgeld bei der Rendite mit?

Der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds mindert den Ertrag des Eigentümers und gehört deshalb in die Rechnung. Die Bruttomietrendite blendet ihn aus – das ist einer der Gründe, warum sie höher wirkt als das tatsächliche Ergebnis.

Welche Rolle spielt die Haltedauer steuerlich?

Bei vermieteten Immobilien nennt § 23 EStG eine Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung. Ein Gewinn innerhalb dieser Frist ist steuerpflichtig. Ob und wie sich das auf Ihre Planung auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab.

Dieser Beitrag gibt den Stand des Steuerrechts vom 14.09.2026 wieder und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe sich eine Regelung in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und gehört mit einem Steuerberater geklärt. Betongold Elite ist Immobilienvermittler, keine Steuerberatungsgesellschaft.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 30.10.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.