Immobilie als Kapitalanlage kaufen – Das müssen Sie wissen

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 26.10.2026

Welche Einnahmen und Ausgaben entstehen

Zu den Werbungskosten gehören nach § 9 EStG die Schuldzinsen, die Verwaltungsgebühren, die Instandhaltungsrücklagen oder tatsächliche Sanierungen, die Versicherungen und die Maklergebühren. Nicht abzugsfähig ist die Tilgung des Darlehens – das ist eine reine Vermögensumwandlung.

Ein Beispiel aus der Praxis: Sie zahlen eine monatliche Hypothekenrate. Davon entfällt ein Teil auf Schuldzinsen und ein Teil auf Tilgung. Nur die Schuldzinsen mindern Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung.

Die Differenz zwischen Mieteinnahmen und abzugsfähigen Kosten ergibt Ihren Gewinn oder Verlust aus Vermietung und Verpachtung. Diesen addiert der Finanzbeamte zu Ihrem sonstigen Einkommen. Wenn Sie als Arzt oder Selbstständiger ein hohes Einkommen haben, können Verluste aus einer Immobilie Ihre Gesamtsteuerlast senken. Das ist der Grund, warum viele Kapitalanleger in den ersten Jahren mit Verlustvorträgen rechnen.

Die Absetzung des Gebäudes

Der Kaufpreis einer Immobilie wird in Grund und Boden einerseits sowie in das Gebäude andererseits aufgeteilt. Nur der Gebäudeanteil wird abgeschrieben, der Bodenanteil niemals – das ist der häufigste Rechenfehler in der Kapitalanlageplanung.

Wie schnell das Gebäude abgeschrieben wird, hängt vom Baujahr ab. Nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt der jährliche Satz:

• 3 % bei Gebäuden, deren Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 liegt,
• 2 % bei Gebäuden, die zwischen 1925 und 2022 fertiggestellt wurden,
• 2,5 % bei Gebäuden vor 1925.

Ein Altbau von 1912 wird also mit 2,5 % jährlich abgeschrieben. Das bedeutet: Der Gebäudeanteil ist nach 40 Jahren vollständig abgeschrieben.

Für neue Gebäude mit Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 erlaubt § 7 Abs. 5a EStG eine degressive Absetzung von 5 % jährlich vom jeweiligen Restwert – das ist schneller als die lineare Methode. Für Bestandsobjekte, wie sie Betongold Elite vermittelt, gilt diese Vergünstigung nicht.

Besondere Regeln gelten für Baudenkmäler. Wenn die zuständige Denkmalschutzbehörde ein Haus oder eine Wohnung als Baudenkmal anerkannt hat und die Sanierungsmaßnahmen vorher mit der Behörde abgestimmt wurden, können Sie nach § 7i EStG den Sanierungsanteil schneller abschreiben – acht Jahre lang je 9 %, dann vier Jahre lang je 7 %. Der verbleibende Altbaubestand wird danach weiterhin nach der normalen Quote abgeschrieben. Wer erst saniert und dann die Behörde informiert, verliert diese Vergünstigung.

Steuern beim Verkauf

Nach § 23 EStG ist ein Gewinn beim Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig, wenn Sie das Objekt weniger als zehn Jahre vor dem Verkauf gekauft haben. Nach Ablauf dieser Zehnjahresfrist entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn. Der Zeitraum beginnt mit der Anschaffung und endet mit der Veräußerung.

Das bedeutet: Wenn Sie eine Wohnung kaufen und nach acht Jahren mit Gewinn verkaufen, müssen Sie diesen Gewinn versteuern – zusammen mit Ihrem anderen Einkommen. Warten Sie bis zum elften Jahr, bleibt der Gewinn nach § 23 EStG unbesteuert.

Die Höhe des steuerpflichtigen Gewinns ist die Differenz zwischen Verkaufspreis (minus Verkaufskosten) und Kaufpreis (plus Kaufnebenkosten). Die Absetzungen, die Sie vorher genommen haben, führen nicht zu einer zusätzlichen Steuer beim Verkauf. Die Abschreibung hat bereits die Steuerlast während der Haltedauer gesenkt.

Wie Sie vorgehen

Der erste Schritt ist die Klärung Ihrer persönlichen Situation. Welches Einkommen haben Sie? In welcher Steuerklasse befinden Sie sich? Wie lange wollen Sie das Objekt halten? Welches Darlehen kann ich mir leisten, und wie sieht die Finanzierung aus?

Der zweite Schritt ist die Auswahl des Objekts. Lage, Baujahr, Zustand und Mietrendite bestimmen die langfristigen Chancen und Risiken. Eine Bruttomietrendite berücksichtigt weder die Kaufnebenkosten noch das Hausgeld – beide senken die echte Rendite erheblich.

Der dritte Schritt ist die steuerliche Detailplanung: Wie splittet sich der Kaufpreis auf Grund und Gebäude? Welche Handwerkerrechnungen sind steuerlich absetzbar? Wie wirkt sich das Darlehen auf die Besteuerung aus?

Betongold Elite führt Beratungsgespräche telefonisch oder per Video. Sie bringen Ihre Vorstellung mit – wie viel Sie investieren wollen, welche Gesamtrendite Sie anstreben, welche Risiken Sie tragen können. Dann wird zusammen durchgerechnet, welche Objekte passen.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus abschreiben, wenn ich einen Anteil selbst bewohne?

Nein. Die Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG gilt nur für vermietete Teile. Wenn Sie selbst dort wohnen, entfällt sie vollständig. Bei selbst bewohnten Baudenkmälern gibt es zwar eine Förderung nach § 10f EStG – aber diese sind Sonderausgaben, nicht Absetzungen, und gelten nur für erhebliche Sanierungsaufwendungen.

Muss ich die Maklergebühr selbst zahlen?

Das hängt von der Vereinbarung ab. Manche Verkäufer zahlen die Gebühr, manche die Käufer. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich und wird im Exposé oder im Maklervertrag geregelt.

Wann lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?

Das ist eine persönliche Frage. Sie brauchen einen stabilen Mietermarkt, Rücklagen für Reparaturen, die Geduld für langfristiges Halten und ein Einkommen, bei dem die Absetzungen Sie steuerlich entlasten. Wenn Sie ohnehin viel Steuern zahlen, wirken sich die Abschreibungen und Schuldzinsen stärker aus als für jemanden mit niedrigerem Einkommen. Deshalb sprechen wir im Beratungsgespräch durch, ob es für Sie passt.

Wie hoch ist die Rendite wirklich?

Die Bruttomietrendite ist nur der erste Schritt. Hinzu kommen Kaufnebenkosten und Hausgeld, die nicht unmittelbar aus der Miete kommen. Am anderen Ende stehen Absetzungen und mögliche Wertzuwächse. Im Gespräch rechnen wir durch, wie die Nettobilanz über mehrere Jahre aussieht – für Ihre konkrete Situation, Ihre Finanzierung und Ihre Steuerlage.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 26.10.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.