Immobilien als Kapitalanlage in Schleswig-Holstein

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 05.11.2026

Was Sie bei einer Immobilienanlage in Schleswig-Holstein verdienen

Die Rendite einer vermieteten Wohnung errechnet sich aus der Jahreskaltmiete, geteilt durch den Kaufpreis. Das nennt sich Bruttomietrendite. Sie ist der erste Anhaltspunkt für die Wirtschaftlichkeit eines Objekts. Sie enthält jedoch noch nicht die Hausverwaltung, die Nebenkosten und die Kaufnebenkosten – diese müssen Sie in Ihrer persönlichen Rechnung berücksichtigen.

Die durchschnittliche Mietrendite in Schleswig-Holstein liegt unter der von großen Städten im Süden oder Westen. Das ist kein Nachteil, sondern eine Tatsache des Marktes. Es bedeutet, dass Sie für dieselbe Rendite weniger Kaufpreis zahlen. Die Nebenerwerbsmöglichkeiten – Abschreibungen, Werbungskosten, mögliche Wertentwicklung – werden durch die niedrigeren Kaufpreise nicht kompensiert.

In Ihrer Kalkulation sollten Sie drei Faktoren getrennt betrachten: die laufende Mietrendite, die Steuerersparnis durch Abschreibungen und andere Werbungskosten, und die mögliche Preisentwicklung des Objekts nach mehr als zehn Jahren. Nur wenn alle drei Faktoren zusammen für Ihre persönliche Situation sinnvoll sind, ist das Objekt eine gute Anlage für Sie.

Steuern und Abschreibungen bei Immobilieneigentum

Die Steuer ist für Kapitalanleger der zweite große Hebel neben der Mietrendite. Das deutsche Steuerrecht erlaubt es Ihnen, den Wertverlust eines Gebäudes über die Jahre abzuschreiben. Der Boden wird nicht abgeschrieben – das ist der häufigste Denkfehler in dieser Rechnung. Sie teilen den Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Bodenanteil und schreiben nur den Gebäudeanteil ab.

Nach § 7 Abs. 4 EStG hängt der Abschreibungssatz vom Baujahr des Gebäudes ab. Gebäude mit Fertigstellung 1925 bis 2022 werden linear mit 2 % im Jahr abgeschrieben. Gebäude vor 1925 mit 2,5 %. Gebäude ab 2023 mit 3 %. Das ist die Pauschalregel.

Es gibt aber eine wichtige Ausnahme: Wenn Sie nachweisen können, dass ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat, darf das Finanzamt einen höheren Satz anerkennen. Für viele Altbauten liegen solche Gutachten vor. Die Objekte von Betongold Elite sind mit Gutachten dokumentiert, die eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren vorsehen. Das ergibt eine jährliche Abschreibung von 5,56 % des Gebäudeanteils – gegenüber 2 % oder 2,5 % nach der Pauschalregel.

Wichtig: Das Finanzamt prüft solche Gutachten. Eine Anerkennung ist nicht zugesichert. Ob sich der höhere Satz in Ihrer Steuererklärung auswirkt, hängt von Ihrer gesamten Einkommenssituation ab. Sie sollten einen Steuerberater einbeziehen, bevor Sie sich auf diese höhere Quote verlassen.

Zusätzlich zur Abschreibung können Sie Werbungskosten abziehen: die Schuldzinsen des Darlehens, die Verwaltungsgebühren, Instandhaltungsrücklagen und tatsächliche Reparaturen. Die Tilgung des Darlehens gehört nicht dazu – das ist Vermögensaufbau, keine Betriebsausgabe. Mit diesen Positionen reduzieren Sie Ihre steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

Der Zehn-Jahres-Horizont und die Besteuerung bei Verkauf

Nach Ablauf der Zehnjahresfrist des § 23 EStG entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn. Das ist ein wichtiger Punkt für Ihre Planung: Wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre halten und dann verkaufen, unterliegt der Gewinn nicht mehr der Einkommensteuer.

Das setzt voraus, dass Sie das Objekt kaufen und sofort vermieten. Wenn Sie es zunächst selbst bewohnen und später vermieten, startet die Frist neu. Sie müssen die Zehn-Jahres-Frist für die vermietete Phase einhalten – nicht für die gesamte Haltedauer.

Für Ihre Finanzplanung bedeutet das: Eine kurzfristige Spekulation auf Preisgewinne ist steuerlich ungünstig. Eine längerfristige Anlage, die Sie mindestens zehn Jahre halten, bietet Tax-Effizienz. Die Kombination aus laufender Mietrendite, Steuerersparnis durch Abschreibungen und Werbungskosten, und später gemäß § 23 EStG nicht besteuertem Gewinn macht die Attraktivität einer Immobilienanlage aus.

Wie Sie vorgehen

Das erste Gespräch mit Betongold Elite ist unverbindlich. Sie schildern Ihre Ziele und Ihre finanzielle Situation. Der Vermittler zeigt Ihnen dann, wie ein bestimmtes Objekt in Ihrer Kalkulation aufgeht – mit realistischen Zahlen für Mietrendite, Nebenkosten und Finanzierungsoptionen. Sie erhalten eine Übersicht, die Sie mit Ihrem Steuerberater oder Finanzberater besprechen können.

Die meisten Objekte von Betongold Elite kommen mit einer Mietgarantie bis zur Erstvermietung. Das heißt: Der Verkäufer oder ein beauftragter Dienstleister zahlt Ihnen die Miete, bis ein Mieter einzieht. Das minimiert Ihr Risiko in der ersten Phase. Nach der Erstvermietung rechnet Ihr Verwalter mit dem Mieter über die Nebenkosten ab.

Kontaktieren Sie Betongold Elite unter 0157 78829970 oder info@betongold-elite.de. Die Beratung erfolgt telefonisch oder per Videocall – das spart Zeit und ist orts­unabhängig.

Häufige Fragen

Kann ich in Schleswig-Holstein noch mit Mietrendite rechnen?

Ja, aber die Rendite ist niedriger als in Metropolen. Das ist keine Schwäche: Sie zahlen weniger Kaufpreis für dieselbe Nebenerwerbsmöglichkeit durch Abschreibungen und Werbungskosten. Für Kapitalanleger, die langfristig denken, kann das vorteilhaft sein.

Muss ich eine Immobilie in Schleswig-Holstein selbst verwalten?

Nein. Als Kapitalanleger beauftragen Sie einen Hausverwalter. Dieser kümmert sich um Mieterausfallzeiten, Instandhaltung, Nebenkosten­abrechnung und gibt Ihnen Bescheid, wenn etwas repariert werden muss. Die Verwaltungsgebühr ist ein Werbungskosten, den Sie von der Steuer abziehen.

Wie sicher bin ich vor Mietausfällen?

Das kommt auf das Objekt und die Lage an. Betongold Elite arbeitet mit Objekten, die verwaltet sind und eine stabile Mieterschaft haben. Viele Objekte haben eine Mietgarantie bis zur Erstvermietung – danach trägen Sie das übliche Mietausfallrisiko wie bei jeder anderen Immobilie auch. Eine Versicherung gegen Mietnomaden ist üblich.

Welche Rolle spielt der Bodenanteil bei der Abschreibung?

Der Boden wird nicht abgeschrieben – nur das Gebäude. Je älter das Gebäude ist und je niedriger der Bodenpreis der Region, desto höher ist typischerweise der Gebäudeanteil am Kaufpreis und desto stärker wirkt die Abschreibung. In Ihrer persönlichen Rechnung sollte ein Steuerberater den Bodenanteil schätzen.

Lohnt sich eine Immobilie auch ohne externe Finanzierung?

Das hängt von Ihrem Steuersatz und Ihren Alternativen ab. Wenn Sie mit einem Darlehen finanzieren, sind die Schuldzinsen in den ersten Jahren hoch und mindern Ihre Einkünfte stark. Ohne Darlehen sparen Sie Zinsen, haben aber weniger Leverage. Ein Finanzberater kann für Ihre Situation durchrechnen, welche Option besser ist.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 05.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.