Sonderabschreibung nach § 7b EStG: was für neue Mietwohnungen gilt
Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 13.10.2026
Kurz beantwortet
Für neu gebaute oder im Jahr der Fertigstellung gekaufte Mietwohnungen können zusätzlich zur normalen Abschreibung vier Jahre lang bis zu 5 Prozent jährlich abgeschrieben werden. Voraussetzungen für Bauanträge ab 2023: Antrag bis 30.09.2029, Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche, zehn Jahre Vermietung. Bemessen wird höchstens mit 4.000 € je m².
Worum es geht
Der Staat fördert neuen Mietwohnraum mit einer zusätzlichen Abschreibung. Sie kommt neben der regulären AfA – also neben den 3 Prozent linear nach § 7 Abs. 4 EStG oder der degressiven AfA von 5 Prozent nach § 7 Abs. 5a EStG.
Die Voraussetzungen (Bauantrag ab 2023)
| Voraussetzung | Wert |
|---|---|
| Bauantrag oder Bauanzeige | nach dem 31.12.2022 und vor dem 01.10.2029 |
| Energiestandard | Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) |
| Baukosten | höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche |
| Bemessungsgrundlage | höchstens 4.000 € je m² Wohnfläche |
| Höhe | bis zu 5 % pro Jahr im Jahr der Fertigstellung bzw. Anschaffung und den drei Folgejahren |
| Vermietung | zehn Jahre zu Wohnzwecken (Jahr der Herstellung und neun Folgejahre) |
| Kauf | nur, wenn die Wohnung bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung angeschafft wird |
Grund und Boden gehören nicht zur Bemessungsgrundlage. Kurzzeitvermietung, etwa als Ferienwohnung, zählt nicht als Wohnzweck im Sinne der Vorschrift.
Rechenbeispiel
Eine neue Mietwohnung mit 70 m² kostet ohne Grundstücksanteil 315.000 Euro, also 4.500 € je m² – unter der Obergrenze von 5.200 €. Bemessen wird aber höchstens mit 4.000 € je m², also mit 280.000 Euro.
- Sonder-AfA: 5 % von 280.000 € = 14.000 € pro Jahr, vier Jahre lang
- Zusätzlich reguläre AfA, etwa degressiv 5 % vom Restwert oder linear 3 %
In den ersten vier Jahren entstehen so sehr hohe Werbungskosten. Wie viel Steuer das spart, hängt von Ihrem Steuersatz ab.
Was Sie beachten sollten
- Rückgängigmachung: Wird die Wohnung innerhalb der zehn Jahre nicht mehr entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet, wird die Sonder-AfA rückwirkend versagt. Dasselbe gilt bei einem Verkauf in diesem Zeitraum, wenn der Veräußerungsgewinn nicht der Einkommensteuer unterliegt.
- Beihilferecht: Die Sonder-AfA ist eine De-minimis-Beihilfe; andere Förderungen sind zusammenzurechnen.
- Kaufpreisaufteilung: Nur der Gebäudeanteil zählt.
- Nachweise: Effizienzhaus 40 und QNG müssen belegt werden.
- Nicht der einzige Maßstab: Neubauwohnungen sind pro Quadratmeter meist teurer als Bestand. Die Steuerwirkung ersetzt keine solide Rechnung mit Miete, Finanzierung und Lage.
Häufige Fragen
Gilt § 7b auch für Bestandsimmobilien?
Nein. Gefördert wird nur neuer Wohnraum. Für Bestandsgebäude gelten die normalen Abschreibungssätze und gegebenenfalls eine kürzere Nutzungsdauer nach Gutachten – siehe Restnutzungsdauer-Gutachten.
Kann ich § 7b und die degressive AfA kombinieren?
Ja. Die Sonder-AfA kommt zusätzlich zur regulären Abschreibung, die linear oder – bei Baubeginn zwischen Oktober 2023 und September 2029 – degressiv sein kann.
Was passiert, wenn die Baukosten über 5.200 € je m² liegen?
Dann ist die Sonder-AfA vollständig ausgeschlossen, nicht nur anteilig.
Muss ich die Wohnung selbst bauen?
Nein. Auch der Kauf einer neuen Wohnung ist begünstigt, wenn er bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung erfolgt.
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Termin auswählenDieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: Oktober 2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.