Denkmalimmobilie als Kapitalanlage: was die Abschreibung besonders macht

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 26.10.2026

Eine Denkmalimmobilie ist eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht. Für Kapitalanleger ist sie vor allem wegen einer steuerlichen Besonderheit interessant: Der Sanierungsaufwand lässt sich in einem eigenen, erhöhten Rhythmus abschreiben. Damit das trägt, müssen die Regeln aber genau eingehalten werden – hier entscheidet das Verfahren.

Die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG

Der Kern ist § 7i EStG, die erhöhte Absetzung bei Baudenkmalen. Auf den Sanierungsanteil sind das acht Jahre lang je 9 % und anschließend vier Jahre lang je 7 %. In zwölf Jahren ist der Sanierungsanteil damit vollständig abgeschrieben. Das ist ein deutlich anderer Verlauf als bei einer gewöhnlichen Immobilie.

Zwei Bedingungen sind dabei nicht verhandelbar. Erstens braucht es die Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde. Zweitens müssen die Maßnahmen vor Beginn mit der Behörde abgestimmt sein. Wer zuerst saniert und dann fragt, verliert die Begünstigung. Diese Reihenfolge ist der häufigste Fehler und zugleich der teuerste.

Was mit dem Altbestand geschieht

Die erhöhte Absetzung gilt nur für den Sanierungsanteil. Der Anteil für den Altbaubestand selbst – also das Gebäude, wie es vor der Sanierung stand – wird weiterhin nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben. Dort beträgt die lineare Gebäudeabschreibung im Privatvermögen 2,5 % im Jahr bei Fertigstellung vor 1925 und 2,0 % bei Fertigstellung zwischen 1925 und 2022. Auch hier gilt: Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden.

Eine Denkmalimmobilie hat also zwei Abschreibungsstränge nebeneinander – den erhöhten auf die Sanierung und den regulären auf den Altbestand.

Vermietung und Eigennutzung unterscheiden sich

Wichtig ist die Nutzung. § 7i EStG betrifft die Vermietung. Wird das Baudenkmal selbst bewohnt, greift stattdessen § 10f EStG: zehn Jahre lang je 9 % des begünstigten Aufwands als Sonderausgaben. Für die Kapitalanlage – also die Vermietung – ist § 7i der einschlägige Weg.

Laufende Aufwendungen mindern bei Vermietung nach § 9 EStG die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; die Tilgung gehört nicht dazu. Beim Verkauf gilt § 23 EStG mit der Frist von zehn Jahren zwischen Anschaffung und Veräußerung.

Worauf es beim Kauf ankommt

Die steuerliche Struktur ist nur die eine Hälfte. Die andere ist die Substanz: Wie hoch ist der Sanierungsanteil am Kaufpreis, und wie belastbar ist er belegt? Nur dieser Anteil trägt die erhöhte Absetzung nach § 7i EStG, und nur die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde macht ihn steuerlich verwertbar. Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage prüft, schaut deshalb zuerst auf die Aufteilung zwischen Altbestand und Sanierung, auf die Abstimmung mit der Behörde und auf den Zustand des Objekts – und erst danach auf die Steuerwirkung. Eine Denkmalimmobilie ohne sauberes Verfahren ist steuerlich eine gewöhnliche Altbauwohnung, nicht mehr.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Denkmal-Abschreibung genau?

Nach § 7i EStG auf den Sanierungsanteil: acht Jahre je 9 %, danach vier Jahre je 7 % – in zwölf Jahren zusammen 100 % des Sanierungsanteils. Der Altbestand wird davon getrennt nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben.

Was passiert, wenn ich vor der Behörde saniere?

Dann ist die Begünstigung verloren. Die Maßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein, und es braucht deren Bescheinigung. Ohne diese Reihenfolge trägt § 7i EStG nicht.

Gilt die Denkmal-AfA auch, wenn ich selbst einziehe?

Nicht nach § 7i. Für die Eigennutzung gilt § 10f EStG mit zehn Jahren je 9 % als Sonderausgaben. § 7i betrifft die Vermietung.

Ist eine Denkmalimmobilie automatisch eine gute Anlage?

Nein. Die steuerliche Struktur ist besonders, aber ob sich ein konkretes Objekt lohnt, hängt von Kaufpreis, Sanierungsanteil, Lage und Zustand ab – und davon, dass die formalen Voraussetzungen erfüllt sind.

Dieser Beitrag gibt den Stand des Steuerrechts vom 14.09.2026 wieder und ist keine Steuer- oder Rechtsberatung. Ob und in welcher Höhe sich eine Regelung in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und gehört mit einem Steuerberater geklärt. Betongold Elite ist Immobilienvermittler, keine Steuerberatungsgesellschaft.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 26.10.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.