Mit Immobilien Vermögen aufbauen – die Chancen und Realitäten

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 06.11.2026

Die drei Säulen des Vermögensaufbaus mit Immobilien

Die erste Säule ist die Mieteinnahme. Sie ist die einzige zuverlässig berechenbare Einnahme. Monatlich kommt Geld herein, das zunächst alle laufenden Kosten decken muss – Kredittilgung, Hausgeld, Versicherung, Instandhaltung. Der Überschuss gehört dem Eigentümer. Wie groß dieser Überschuss ist, hängt vom Kaufpreis, von der erzielbaren Miete und von den Nebenkosten ab. Eine Wohnung mit einer hohen Bruttomietrendite wirft deutlich mehr ab als eine mit niedrigerer Rendite, wenn Kaufpreis und Lage vergleichbar sind – das zeigt sich erst beim Durchrechnen aller Details.

Die zweite Säule ist die Steuerersparnis. Der Staat beteiligt sich an den Kosten einer Vermietungsimmobilie durch Steuervergünstigungen. Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltungsaufwendungen können nach § 9 EStG als Werbungskosten geltend gemacht werden. Besonders wirksam ist die Abschreibung des Gebäudes nach § 7 Abs. 4 EStG – sie mildert zu Anfang erheblich die Steuerlast, ohne dass Geld fließt. Hier lohnt sich sachkundige Beratung, denn die Regeln sind nicht einfach.

Die dritte Säule ist der Wertzuwachs. Langfristig können Immobilien an Wert gewinnen. Das ist aber nicht in allen Lagen gleich wahrscheinlich. Ein Wertzuwachs ergibt sich aus Lage, Entwicklung des Viertels und Zustand der Substanz – nicht aus dem bloßen Halten über die Zeit.

Wie die Abschreibung wirkt

Die Abschreibung ist für viele Anleger der faszinierendste und gleichzeitig verwirrtelste Teil. Sie verdient deshalb eine genauere Erklärung.

Wer ein vermietetes Gebäude kauft, kann dessen Buchwert über viele Jahre verteilt abziehen – obwohl das Geld bereits ausgegeben wurde. Dies ist eine Steuerbegünstigung. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben; nur das Gebäude selbst. Das ist der häufigste Anfängerfehler: Man muss erst berechnen, wie viel vom Kaufpreis auf das Gebäude entfällt und wie viel auf den Grund. Nur der Gebäudeanteil zählt.

Die pauschale Abschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG beträgt für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 insgesamt 2 % jährlich, für ältere Gebäude 2,5 %. Für Neubauten ab 2023 gilt 3 %. Diese Sätze sind fest.

Es gibt aber eine Ausnahme: Wer nachweisen kann, dass ein Gebäude eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer hat, darf es schneller abschreiben. Das ist etwa bei Altbauten der Fall. Für solche Fälle werden Sachverständigengutachten erstellt, die eine Restnutzungsdauer angeben. Aus einem solchen Gutachten ergeben sich dann höhere Abschreibungssätze – beispielsweise 5,56 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG. Das Finanzamt prüft solche Gutachten im Streitfall nach. Eine Anerkennung ist nicht zugesichert. Zudem hängt es von der persönlichen Steuersituation ab, ob die höhere Abschreibung tatsächlich zu einer Ersparnisse führt.

Für Baudenkmale gelten nach § 7i EStG noch günstigere Regeln – aber nur wenn die Sanierung mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt wurde, bevor die erste Handwerkerrechnung fällig wurde.

Finanzierung und Tilgung als Schlüsseln zum Erfolg

Ein oft übersehener Punkt: Tilgung ist kein Werbungskosten und mindert nicht die Steuerlast. Aber Tilgung ist eine Form des Sparzwanges. Der Darlehensnehmer tilgt sein Darlehen kontinuierlich ab. Nach ausreichend langer Laufzeit gehört die Immobilie ihm – zinsfrei.

Hier liegt die echte Kraft des Immobilienaufbaus: Die Miete wird durch die Zinsleistung reduziert, die Tilgung vermehrt aber das Eigenkapital. Mit voranschreitender Tilgung wächst der Eigentumsanteil. Das ist kein spektakulärer Prozess, aber ein verlässlicher.

Die Struktur der Finanzierung entscheidet über Erfolg und Misserfolg. Eine Finanzierung mit hohem Eigenkapitalanteil reduziert die Zinslasten, macht die Immobilie aber teurer in der Anschaffung. Eine Vollfinanzierung mag zinsgünstiger sein pro Euro Darlehen, belastet aber die monatliche Renditerechnung stärker. Das richtige Verhältnis hängt von der Einzelsituation ab.

Die zeitliche Dimension

Vermögensaufbau mit Immobilien funktioniert nicht schnell. Ein Zehnjahreshorizont ist das Minimum, um alle Faktoren wirken zu lassen: Tilgung, Steuerersparnisse, mögliche Mietsteigerungen, möglichen Wertzuwachs.

Besonders wichtig: Bei Veräußerung innerhalb von zehn Jahren nach Kauf ist ein Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig. Nach Ablauf dieser Frist entfällt die Steuerpflicht auf den Veräußerungsgewinn. Das macht eine langfristige Haltung zu einer steuerlichen Notwendigkeit, nicht nur zu einer Empfehlung.

Häufige Fragen

Welche Rolle spielen Lage und Objektzustand beim Vermögensaufbau?

Lage bestimmt langfristig das Mietpotenzial und die Wahrscheinlichkeit eines Wertzuwachses. Ein Gebäude in guter Substanz und zentraler Lage ist in aller Regel resilient gegen Mietausfälle und wirtschaftliche Schwankungen. Der Kaufpreis ist höher, aber das Risiko ist nachweisbar geringer. Der Objektzustand beeinflusst direkt die monatliche Erhaltungslast und damit die tatsächliche Rendite nach allen Kosten.

Wie viel Eigenkapital sollte man mitbringen?

Das ist eine sehr persönliche Frage, die von der Bonität, der Zinsumgebung und der Risikobereitschaft abhängt. Ein substanzielles Eigenkapitalpolster reduziert das Risiko spürbar und macht die Kreditbedingungen günstiger. Wer weniger mitbringt, zahlt in aller Regel höhere Zinsen und trägt mehr Risiko. Das durchzurechnen macht nur Sinn im Einzelfall mit vorliegenden Zahlen.

Kann man mit mehreren Immobilien schneller vermögen aufbauen?

Ja, grundsätzlich. Mehrere Immobilien bedeuten mehrfache Steuerersparnisse, mehrfache Tilgungsvorgänge und mehrfaches Mietaufkommen. Allerdings vervielfachen sich auch Verwaltungsaufwand und Risiko. Eine zweite oder dritte Immobilie wird von Kreditgebern kritischer bewertet als die erste. Auch hier ist die Rechnung im Einzelfall zu machen.

Welche Rolle spielen Nebenkosten und Hausgeld?

Sie sind oft unterschätzt. Das Hausgeld, die Grundsteuer, Versicherungen und regelmäßige Instandhaltung fressen einen wesentlichen Teil der Bruttomietrendite auf. Eine Wohnung mit hoher Bruttomietrendite mag nach Abzug aller Nebenkosten nur eine deutlich niedrigere Netto-Rendite bringen. Diese Lücke muss beim Kaufpreis berücksichtigt werden. Für jede einzelne Wohnung lohnt sich ein detailliertes Durchrechnen.

Gibt es Unterschiede zwischen Altbau und Neubau beim Vermögensaufbau?

Ja. Altbauten ermöglichen oft höhere Abschreibungssätze nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG, wenn ein entsprechendes Gutachten vorliegt. Neubauten haben geringere Instandhaltungskosten, aber auch niedrigere Abschreibungssätze. Altbauten in guter Lage haben oft höheres Wertzuwachspotenzial. Welcher Typ besser passt, hängt von der konkreten Situation, dem Standort und der persönlichen Steuerlast ab.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 06.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.