Immobilien als Altersvorsorge für Ärzte und andere Freiberufler

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 07.11.2026

Ärzte und andere hochverdienende Freiberufler sehen in vermieteten Immobilien eine Möglichkeit der privaten Altersvorsorge. Der Grund liegt nicht in einem besonderen Steuerprivileg für Mediziner, sondern in den allgemeinen Regeln des Einkommensteuergesetzes. Wer eine Wohnung vermietet, kann die Einkünfte daraus so senken, dass die tatsächliche Steuerbelastung deutlich unter dem persönlichen Steuersatz liegt.

Wie Vermietung die Steuerlast senkt

Das Einkommensteuergesetz kennt einen wesentlichen Unterschied zwischen Einkommen aus abhängiger Tätigkeit und Einkünften aus Vermietung. Wer als Arzt angestellt ist oder eine Praxis betreibt, zahlt Steuern auf das gesamte Einkommen. Wer gleichzeitig eine Immobilie vermietet, kann von dieser Vermietung ausgaben abziehen.

Nach § 9 EStG mindern Schuldzinsen, Verwaltung, Instandhaltung und weitere Aufwendungen die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Kosten sind real – der Vermieter zahlt sie tatsächlich. Daneben gibt es eine zweite Kostenposition, die nicht unmittelbar aus der Geldbörse kommt, aber den steuerbaren Gewinn mindert: die Abschreibung des Gebäudes.

Das Gebäude verschleißt. Das Steuerrecht erlaubt dem Eigentümer, diesen Verschleiß in Gestalt einer Abschreibung geltend zu machen. Nach § 7 Abs. 4 EStG richtet sich die Höhe dieser Abschreibung nach dem Baujahr des Hauses. Die Bemessungsgrundlage ist ausschließlich der Gebäudeanteil. Der Grund und Boden wird nicht abgeschrieben – das ist der häufigste Denkfehler bei dieser Rechnung.

Abschreibungssätze im Überblick

Für Häuser mit Fertigstellung ab 01.01.2023 beträgt die jährliche Abschreibung 3,0 % des Gebäudeanteils nach § 7 Abs. 4 EStG. Für Gebäude aus dem Zeitraum 1925 bis 2022 gilt ein Satz von 2,0 % im Jahr. Ältere Häuser, die vor 1925 fertiggestellt wurden, werden mit 2,5 % im Jahr abgeschrieben.

Diese Sätze sind Pauschalsätze. Das Steuerrecht sieht aber auch vor, dass der Eigentümer eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist, wenn dies fachlich begründet ist. Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG wird das Gebäude dann über diese kürzere Dauer abgeschrieben.

Objekte, die erhebliche Mängel aufweisen oder deren Instandhaltung nicht gewährleistet ist, können eine reduzierte Restnutzungsdauer haben. Solche Gutachten liegen für einige Bestandsobjekte vor und zeigen eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren – das ergibt eine jährliche Abschreibung von 5,56 % des Gebäudeanteils. Dies ist deutlich höher als die Pauschalsätze. Allerdings prüft das Finanzamt solche Gutachten. Eine Anerkennung ist nicht zugesichert, und ob sich der höhere Satz im Einzelfall auswirkt, hängt von der persönlichen Steuersituation ab.

Ein wichtiger Punkt zum Verständnis: Die Abschreibung ist kein Geldfluss. Der Eigentümer muss die Summe nicht zahlen. Sie mindert aber den steuerbaren Gewinn. Das bedeutet konkret: Wenn die Miete gerade noch die laufenden Kosten deckt und der Gewinn vor Abschreibung null wäre, entsteht durch die Abschreibung ein Verlust. Dieser Verlust kann unter Umständen gegen andere Einkünfte des Steuerzahlers verrechnet werden – etwa gegen das hohe Arzthonorar. Das führt zu einer Steuerersparnis.

Besonderheiten bei Baudenkmalen

Wer eine historische Liegenschaft erwirbt, die als Baudenkmal eingetragen ist, kann zusätzliche Absetzungen nach § 7i EStG nutzen. Diese Bestimmung gilt aber nur, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind. Das Baudenkmal muss saniert werden. Die Sanierungsmaßnahmen müssen vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sein.

Wurde die Sanierung mit der Behörde abgestimmt, kann der Eigentümer den Sanierungsanteil über 8 Jahre lang mit je 9 % pro Jahr und anschließend über 4 Jahre lang mit je 7 % pro Jahr abschreiben – nach § 7i EStG. In zwölf Jahren ist der gesamte Sanierungsanteil abgeschrieben. Der Altbaubestand selbst wird daneben weiterhin nach § 7 Abs. 4 abgeschrieben. Diese Regelung ist für Kapitalanleger attraktiv, erfordert aber enge Absprache mit der Denkmalbehörde von Anfang an.

Einkünfte nach zehn Jahren

Nach § 23 EStG ist ein Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Nach zehn Jahren entfällt diese Steuerpflicht. Das bedeutet: Wer eine Immobilie länger als zehn Jahre hält und dann mit Gewinn verkauft, zahlt keine Einkommensteuer auf diesen Gewinn. Dies ist der Grund, warum Immobilien oft als langfristige Altersvorsorge gelten.

Während dieser zehn Jahre laufen die Abschreibungen. Sie senken die jährliche Steuerlast. Nach zehn Jahren entfällt die Gewinnsteuer. Zugleich haben viele Altbauobjekte durch ihre Lage oder durch Sanierung einen realen Wertzuwachs erfahren. Diese Kombination – niedrige jährliche Steuerlast durch Abschreibung, dann Steuerfreiheit beim Verkauf – macht Immobilien für Ärzte attraktiv.

Praktische Erwägungen

Die Theorie ist klar. In der Praxis gibt es Unwägbarkeiten. Die Mietrendite ist begrenzt. Reparaturen und Instandhaltung sind unvorhersehbar. Die Finanzierungskosten sind in einem Umfeld hoher Zinsen erheblich. Leerstand oder Mietausfälle treten auf. Auch Steuervergünstigungen helfen nicht, wenn die Rendite unterhalb der Finanzierungskosten liegt.

Für Ärzte mit hohem Einkommen kann eine Immobilie dennoch sinnvoll sein. Die Abschreibung senkt nicht nur die Steuer, sie fördert auch Vermögensbildung. Der Kaufpreis wird durch die Tilgung des Darlehens von den Mieteinnahmen bezahlt – mindestens teilweise. Gleichzeitig lagert die Immobilie Vermögen, das nicht der Volatilität der Kapitalmärkte ausgesetzt ist.

Häufige Fragen

Welche Rolle spielt das Einkommen des Arztes?

Je höher das Einkommen und je höher der persönliche Steuersatz, desto stärker wirkt sich die Steuerersparnis aus einer Abschreibung aus. Ein Verlust aus der Vermietung kann nur dann gegen das Arzteinkommen verrechnet werden, wenn Grenzen nach dem Steuerrecht eingehalten werden. In jedem Fall sollte eine Berechnung im Gespräch mit dem Steuerberater erfolgen.

Muss das Objekt besonders gepflegt sein?

Nein. Alter und Mängel können sogar vorteilhaft sein, wenn ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer nachweist. Das führt zu höheren jährlichen Abschreibungen. Für Objekte von Betongold Elite liegen Gutachten vor, die eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren belegen. Ob das Finanzamt diese Einstufung anerkennt, hängt vom Einzelfall ab.

Ist die Rendite fix?

Nein. Die Bruttomietrendite ist das Verhältnis von Jahreskaltmiete zu Kaufpreis. Sie enthält weder Kaufnebenkosten noch Hausgeld oder Reparaturen. Nach Berücksichtigung aller Kosten ist die tatsächliche Rendite deutlich niedriger. Für eine konkrete Kalkulation gehört eine Vollrechnung mit realistische Kostenansätzen, die wir im Beratungsgespräch durchführen.

Wie sicher ist das Baudenkmal-Modell?

Das Finanzamt prüft Sanierungsmaßnahmen kritisch. Die Abschreibung wird nur gewährt, wenn die Maßnahmen vordemontaglich mit der Denkmalbehörde abgestimmt sind. Wer zuerst saniert und dann fragt, verliert die Begünstigung. Das ist ein echtes Risiko, das im Vorfeld geklärt sein muss.

Kann ich die Immobilie vor zehn Jahren verkaufen?

Ja, das ist rechtlich möglich. Aber ein Gewinn ist dann steuerpflichtig. Wer eine Immobilie als Altersvorsorge kauft, plant in der Regel für mindestens zehn Jahre. Finanzierungskosten und Transaktionskosten sind erheblich, und sie lohnen sich nur über einen längeren Zeitraum.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 07.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.