Welche Anbieter gibt es für Kapitalanlage-Immobilien?

Von Ufuk Köroglu, Geschäftsführer Betongold Elite · aktualisiert am 05.11.2026

Es gibt grob gesprochen drei Typen von Anbietern: Makler vor Ort, die gelegentlich Kapitalanlagen vermitteln; große Strukturvertriebe, die Neubau-Projektentwicklungen anpreisen; und spezialisierte Vermittler, die sich auf Bestandsobjekte konzentrieren. Die Unterschiede sind erheblich.

Makler und lokale Vermittler

Der klassische Makler vor Ort kennt seinen Markt. Er sieht die Häuser, die gerade zum Verkauf kommen, und kann die Lage und die Nachbarschaft einschätzen. Sein Nachteil liegt darin, dass Kapitalanlage oft eine Nebensache ist. Er muss sich parallel um Eigennutzer kümmern, und die Eigenlogik einer vermieteten Wohnung ist andere als die eines Eigenheims. Ein Makler, der Ihnen eine Wohnung zeigt, weil sie dort selbst wohnen könnten, hat andere Kriterien im Kopf als jemand, der nach Mietrendite und Liquidität denkt.

Lokale Makler haben zudem einen regionalen Radius. Wenn Sie geografisch breit anlegen möchten – zum Beispiel um das Risiko zu streuen – müssen Sie mit mehreren Maklern arbeiten. Das ist aufwändig.

Strukturvertriebe und Neubau-Anbieter

Große Vertriebsgesellschaften vermitteln Neubau-Projekte. Ihr Geschäftsmodell basiert darauf, neue Wohngebäude schnell zu verkaufen. Das funktioniert über Marketing und Vertriebsnetze. Der Vorteil ist die Skalierbarkeit: Sie können bundesweit Objekte kaufen, ohne mit Dutzenden Maklern zu reden.

Der Nachteil liegt in den Kosten. Neubau ist teuer. Die Baupreise, die städtebaulichen Anforderungen und die Grundstückspreise sind höher als im Bestand. Das bedeutet: Bei gleichem Mieterlös ist die Rendite niedriger. Hinzu kommt, dass Neubau-Projekte in der Regel während der Bauphase verkauft werden. Das Risiko von Verzögerungen, Kostenüberschreitungen oder Mängeln trägt nicht der Strukturvertrieb, sondern Sie.

Ein weiteres Punkt: Bei Neubau fallen Sie nicht unter die Regelabschreibung nach § 7 Abs. 4 EStG für ältere Gebäude. Für Gebäude mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 beträgt die lineare Abschreibung 2 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG. Wer von der degressiven Abschreibung profitieren möchte, bräuchte nach § 7 Abs. 5a EStG einen Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029. Die Bedingungen dafür sind eng.

Spezialisierte Vermittler von Bestandsobjekten

Ein spezialisierter Vermittler unterscheidet sich von beiden bisherigen Typen. Er konzentriert sich auf Bestandsobjekte – Wohnungen in Häusern, die schon lange stehen und vermieden werden. Sein Markt ist die Realität, nicht die Planung.

Das hat mehrere Konsequenzen. Erstens: Die Preise sind niedriger als im Neubau. Die Rendite ist bei gleicher Miete entsprechend höher. Zweitens: Es gibt keine Baurisiken, keine Fertigstellungsverzögerungen, keine Mängelansprüche. Die Wohnung existiert, Sie besichtigen sie, Sie wissen, was Sie kaufen. Drittens: Ein Bestandsobjekt kann sofort vermietbar sein. Beim Neubau können zwischen Kauf und Erstvermietung Monate vergehen.

Bei älteren Gebäuden kommt ein steuerlicher Vorteil dazu. Für Gebäude mit Fertigstellung zwischen 1925 und 2022 beträgt die Abschreibung 2 % pro Jahr nach § 7 Abs. 4 EStG. Das ist ein Steuervorteil, den Sie in der Gesamtkalkulation nicht ignorieren sollten.

Ein spezialisierter Vermittler hat üblicherweise Zugang zu mehreren Objekten in verschiedenen Regionen. Das ermöglicht Ihnen, Ihr Portfolio zu streuen, ohne mit zehn verschiedenen Maklern zu reden.

Was bedeutet Spezialisierung konkret?

Ein Vermittler, der sich wirklich auf Kapitalanlage konzentriert, unterscheidet sich darin, wie er arbeitet. Er erklärt nicht primär, wie schön die Wohnung ist, sondern wie die Zahlen funktionieren. Er nennt die Bruttomietrendite – und erklärt dazu, dass darin weder Kaufnebenkosten noch Hausgeld enthalten sind. Er redet über die Dauer einer Mietgarantie, über die Struktur des Mietpools und darüber, was danach realistisch zu erwarten ist.

Ein solcher Vermittler arbeitet meist nicht mit Besichtigungsterminen im klassischen Sinne. Stattdessen führt er telefonische oder Videogespräche, in denen die wirtschaftlichen Kennzahlen durchgesprochen werden. Das spart Zeit und fokussiert auf das Wesentliche.

Betongold Elite beispielsweise ist auf diese Art spezialisiert. Das Unternehmen vermittelt vermietete Eigentumswohnungen im Bestand, überwiegend Altbauten, deutschlandweit. Die Gespräche werden telefonisch oder per Video geführt. Der Schwerpunkt liegt darauf, dass Sie die Zahlen verstehen und eine fundierte Entscheidung treffen können.

Häufige Fragen

Welcher Anbietertyp passt zu mir?

Das hängt davon ab, was Sie wollen. Suchen Sie eine einzelne Wohnung vor Ort, weil Sie die Gegend kennen, ist ein lokaler Makler sinnvoll. Wollen Sie mehrere Objekte in verschiedenen Regionen, lohnt sich ein spezialisierter Vermittler. Interessieren Sie sich für Neubau, müssen Sie mit Strukturvertrieben rechnen und sollten sich Zeit für die Risikobewertung nehmen.

Warum ist Bestand günstiger als Neubau?

Bestandsobjekte stehen schon lange, die Baukosten sind längst amortisiert. Neubau muss mit aktuellen, höheren Baupreisen und teureren Grundstücken kalkulieren. Das schlägt sich im Kaufpreis nieder. Bei gleicher Miete ist daher die Rendite im Bestand höher.

Kann ich mehrere Anbieter parallel nutzen?

Ja, das ist sogar sinnvoll. Sie können mit einem lokalen Makler vor Ort schauen und parallel bei einem spezialisierten Vermittler nach bundesweiten Objekten suchen. Das vergrößert Ihren Suchradius und Ihre Optionen.

Worauf sollte ich bei einem Vermittler achten?

Achten Sie darauf, dass er lizenziert ist. Nach § 34c GewO benötigt jeder Vermittler eine Erlaubnis. Prüfen Sie, ob er die hat – üblicherweise erteilt durch die zuständige Industrie- und Handelskammer. Achten Sie auch darauf, dass er Ihnen die Zahlen transparent erklärt und nicht mit Zusagen zu bestimmten Renditen wirbt. Das ist unmöglich, und wer es behauptet, ist unseriös.

Was ist eine Mietgarantie?

Ein Vermittler kann Ihnen zusichern, dass eine Wohnung die ersten Jahre zu einer bestimmten Miete vermietet wird – unabhängig davon, ob die Marktnachfrage höher liegt. Das ist ein echtes Versprechen und ein Vorteil. Danach gilt der Marktpreis. Was danach realistisch zu erzielen ist, sollte im Gespräch für die konkrete Wohnung durchgerechnet werden.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information (Stand: 05.11.2026) und ersetzt keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Wie sich eine Immobilie in Ihrem Fall auswirkt, hängt von Ihrer persönlichen Situation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Immobilien sind eine langfristige Anlage; Wertentwicklung und Mieteinnahmen sind nicht garantiert.